賃貸併用住宅購入に向けた資金計画から売買契約まで
家を買うまでには不動産屋、そして売り主との何回かの交渉がありました。
と言っても特にトラブルが合ったわけではなく、これに関しては至って普通のやり取りに終始したと思います。
多少手がかかったのは資金の調達ぐらいでした。
住宅ローンが思うように借りられない！？そんな時にどうしたか
二回目の内覧の後に、家族、両親、不動産屋と話し合いを行いました。
そこで100万円値引きをしてもらい、3880万円になったこと、それ以外の諸費用と、どれくらいの住宅ローン資金が必要かなどを話しました。
夫婦で貯金をしていてそこから払おうと思っていた額は600万円程度。
さらに自分の貯金からは300万、妻からは100万の合計で1000万円を払おうと思っていました。
諸費用は家を買う前に、大まかにネットのサイトなどを見て把握していたのが「中古の場合10％ぐらい家の代金以外にも覚悟をしておいたほうがいい」ということでした。
そうなると約3900万円に加えて390万円、最終的に4300万円ぐらいとなります。
しかしまあ10％はかなり多めに見積もっての話ともありましたので、まあ4200万円ぐらいかなと思っていました。
そうなると住宅ローンで3200万円借りなくてはいけません。
また親を連れてきていたのは、もちろん資金援助をしてもらうためです。
親の話だと「じゃあ毎月10万送金するから、それで住宅ローンを払っていけばいい」とのことでした。
自分としては、借入額が大きいままだと、金利が増えてしまいもったいないと思っていたので、なんとか住宅ローンの借入分を減らしたいと思っていました。
そこで親にちょっと工夫をして交渉。
この時の金策と購入資金計画ですが、私の年収が当時450万ほどでした。
不動産屋からは7倍程度まで融資を受けられる可能性が高いということで、まあ3200万というとギリギリのラインであり、少し足りないかもしれない可能性もありました。
（自分の貯金から更に出せばなんとかなるラインでしたが･･･）
また副業も多少していたので給料以外の収入もあったんですが、それは証明する書類がまだよくわからず無かったので、年収にプラスできるものではないということもあります。
ただ妻がまだこの時点では正社員として勤務をしているので、そのことがプラスになり、多少の融資額の増額もありそうだという話もありました。
ただ金利の支払いは少ないことに越したことはないので、親には「恥ずかしながら年収が少ないので、住宅ローンをギリギリまで融資してもらってもお金が足りない、毎月の資金援助よりも、最初にどかっと大きな金額をもらえないか」と話しました。
親もちょっと意外そうな顔をしていましたが、「ここをどうかしないと、家が買えないかもしれない」と訴え、何とか了承を得ました。
そして親から400万円の援助を受けることに成功。
不動産屋との話で、住宅ローンは2800万円の融資を受けることになりました。
その資金計画ができた後は住宅ローンの事前審査を行うという指示を受けます。
結構ここで用意しなくてはいけない書類が多く、リストアップしてみると、、、
- ・これまでの職歴を記載した職歴書を自分で用意
- ・過去三年分の課税証明書
- ・私と妻の源泉徴収票
- ・私の健康保険証
- ・不動産屋に用意された個人情報同意書
を提出しました。
特に課税証明書は前に住んでいた豊島区からのものも用意しなければいけなかったので、ちょっと手間がかかったのを覚えています。
この時点で1月末でした。
結構不動産屋が「早く書類を要していただかないと、事前審査が通らない可能性があります」と急かしてきました。
自分はあまり深いことを考えていなかったのですが、早く決めたいというのもあったのですかね。
最終的な住宅購入資金の内訳です。
- 我が家から1000万
- 親に400万
- 融資を2800万
の4200万円を用意することができました。
なお、親にはその後毎月5万円贈ってもらっています（笑）
住宅関係の資金援助はその時はまだ国の相続関連の法律をよく知らなかったのですが、親が調べてきてくれて700万円までは非課税ということでこのことは問題なし。
ただし翌年申告はしなければいけません。
住宅ローンの事前審査の結果は、3日ほどで来て無事OK。ということでなんとか資金調達はできました。
売買契約を結ぶ
住宅ローンの事前審査も了承がおりたので、その次の週末に売買契約を結ぶ事になりました。
ここで初めて売り主のご主人と出会いました。
不動産屋から用意することを求められたのは手付金として300万円。
こんな大金を持ち歩いたことはなかったので、当日は緊張しましたね。笑
その後初めて知ったのですが、手付金の金額にも相場というか、中古住宅では10％以上は預からないというのがあるんですね。
仲介手数料の半額として66万円程度。
売り主に支払う金額で250万ぐらいだったと思います。
あと100万円値引きしてもらえたので、仲介手数料が3万円ぐらい安くなったのはさりげに嬉しかったです（笑）。
やっぱりこの時点では不動産関係の法律なんかろくに知らなかったので、相手の方と一緒に3時間ぐらい不動産屋の説明を聞くだけでした。
住所以外にも土地を示す番号のようなものがあることなども、初耳の知識で色々世の中には自分の知らないことが色々あるのだなと、変な意味で関心。
でも途中正直眠かったです（笑）
家に関する瑕疵的な部分の説明は非常に重要ということで、しっかり聞いていましたがここは家の内覧時に大体聞いていたので問題なし。
おまけに100万円割引してもらっていたので、ここに関してはまあ「何かあったら、割引したお金で修理してね」ということだったのでしょう。
ただここで問題になったのが、「容積率をオーバーしてしまっているので、登記関係の費用が結構掛かりそうだ」ということ。
そしてそのお陰で「住宅ローンが特定の金融機関でしか借りられない」ということでした。
今になって考えると、それは本当だったのか？という気もしてきますが、やはりこの時点では不動産のことなどほぼ知識がなかったので、不動産屋の言うことをそのまま信じるしかなかったのです。
まあともあれ重要事項説明は宅建資格を持つ不動産屋の方の立ち会いのもとで無事終了し、いよいよお金も支払ったので、後戻りもできなくなりました。
住宅ローン本契約のための面談とは
これで自分的にはローンの審査もおりたし、あとは引っ越しとアパートの客付けだなーと思っていたのですが、やっぱり家を買うのには時間も手間もかかります。
少し時間が空いて、今度は住宅ローンの本審査のための手続きが必要になりました。
重要事項説明を行ったのが2月頭であり、2月10日頃に住宅ローン本申込みのための書類が送られてきました。
このあたりは不動産屋の担当が全部行ってくれるので、自分が言われるがままにするだけで、特に難しいことはなかったです。
本申込はほとんど形式的なものであり、事前審査の時点で、ほぼ決まっているというのも不動産屋に聞いていました。
まあ人によって違うのかもしれませんが。
書類に必要事項を記入。
書類と課税証明書、通帳のコピーを同封しました。
数日後には本審査通過との連絡ももらい、晴れてこれでほぼ購入のめどがたちました。
ただ住宅ローンの本契約をするために、金融機関での面談が必要とのこと。
私が借りることになったのは、協同住宅ローンという会社です。
会社を休んで本社まで向かい、2月末に担当者と面談を行いました。
持参したのは 健康保険証、運転免許証、実印、返済予定口座の通帳です。
聞かれた内容としては現在の勤務状況や家族のこと、家の状態などでまあ世間話に毛が生えた程度のこと。
行く前が「もしかして変なことを言うと、融資が下りなくなるのかとも懸念していましたが、全くそんなことがなく、まあ融資先の人間がどんなものかを、金融機関が知っておきたいから、程度の理由であったようです。
不動産屋も「心配しなくていいですよ」とは事前に言ってくれていたのですが、不動産屋から連絡が来るまでは「失態しなかったかな」と、ちょっと不安な気持ちになっていましたね。
と、まあ家を買うまでの手続きは基本的にほぼここで終わり。
協同住宅ローンに行ったのが、2月末でしたか一ヶ月半ほどかかったことになります。
時系列で書き出すと、
1月上旬：初回内覧
1月中旬：家族、両親を連れての２回目の内覧
1月下旬：資金計画のため不動産屋との面談、同時に事前審査申し込み
1月末：事前審査通過
2月頭：売買契約、重要事項説明及び手付金の支払い
2月上旬：本申込手続き
2月中旬：本審査通過
2月末：面談 となります。
普通に中古住宅を買う人はこの程度のやり取りや手続きで終わりでしょうが、我が家の場合は 「容積率をオーバーしていたので、その関係でお金が結構かかった」 「アパートが3部屋あったので、その部屋の募集も平行して行っていた」というちょっと普通の中古住宅とは異なる点もありました。
次回はまず「容積率オーバーに伴う登記関係の処理や支払い」についてお話したいと思います。
