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3月の2周目になのっても満室にならずに焦って値下げした結果

さて、前回までは、賃貸併用住宅で、貸し出すのは3室。
1室はオーナーチェンジ、次に、最も埋まりにくいと思っていた真ん中の部屋が決まった!ということを書きました。

2月末に真ん中の部屋が決まり、また様子見で問い合わせが多くなるであろう週末まで待とうと思っていたのですが、athomeに出している募集を見てもなかなかお気に入りが付きません。
真ん中の部屋よりもやや広く、角部屋ということで2千円高く3万7千円としていたのですが、そのせいなのかどうか、良い条件であるはずなのに誰も興味を示さない(ように)思えたことで不安と苛立ちが募ります。

そのため設備の追加がさらに必要なのかどうか、調査をしました。
1980年代から1990年代に建てられた賃貸物件では、バストイレ別のものは少なく、ほとんどがユニットバスです。
なんでもライオンズマンションがその仕様を流行らせたということで。
不動産屋のセミナーでもやや揶揄気味にそのようなことを行っていた記憶があります。

逆に1970年代に建てられたような物件だと、トイレと風呂は別になっており、風呂はバランス釜、トイレは和式というものが多くなっているようです。

バストイレ別にするとこんなにお金が掛かる!

さて、ユニットバスはすでに前世紀の遺物であり、バストイレ別の物件が今では人気ということを、不動産屋に聞いたり、ネットで調べたところで果たして、そのためのリフォームにはいくら掛かるかということです。

ネットでざっと調べると、ピンきりですが100万円、実際にそのような施行業者にネット経由で見積もりをもらったりもしたのですが、最低でも60万は必要だということでした。

う~んこれは辛い。ただでさえ家を買ったばかりで貯金の大半を使ったというのに、60万で済んだとしても3部屋そのような工事を行うと200万円かかってしまいます。

また大掛かりな工事になるので住みながら行うことは不可能です。

仮に工事を行って家賃を上げることに成功したとしても、せいぜい5千円がいいとこる。
60万円を回収するには120ヶ月必要になります。
この物件が築30年ですから延命にも限界がありますし、ちょっと回収に10年係る工事は難しいな・・・と思って見送ることにしました。

なおユニットバスの狭いスペースでバストイレ別にするには、トイレとシャワーにするという工事もあり、それは数十万円で住むようでしたが、私個人の好みで「シャワーのみだと風呂入れないから、入居者にとっても不便だからこれはなし」と判断したのですが、そこそここの仕様に変更している物件もあるようですね。

個人的というか、私が一人暮らしを東京でしていた時は、優先事項として家賃と面積でユニットバスには全く抵抗がなかったので、最近の若者の好みが把握できてないというか、そんなに問題視するか?みたいな価値観の創意があったことは否めません。

ただコストと見返りを考えたら家賃4万円以下の物件で100万円近い工事をすることはありえないと思うので、まあ無難な判断だったと思います。

洗濯機置場も外にあるよりも、中にある方が良いと言われて、これは工事費5万円程度だったのですが、どうしても部屋が狭くなってしまう、個人的には部屋の広さのほうが重要だろう、と判断してこれも見送りました。

大学に紹介をしてもらうことを検討

もう一つ考えたのが、せっかく付近に大きな私大が2つもあるので、学校内に紹介してもらえないかということ。

私自身の出身校でもあったので、「そういえば校内の生協とかでアパートやマンションの斡旋をしていたなー」ということでした。

思い立ったが吉日で早速大学の関連部署をホームページで探し出し電話。
しかし担当者が2日ぐらい不在・・・忙しいため可逆にのんきなのかはよくわかりませんが、大学の学生課も結構人手が足りていない状況なんですね。

そして結局土日を越して翌週の月曜日に担当者を捕まえることができました。
しかしそこでの回答は「そういうことは年度の頭にやっているので今は無理ですね」ということに。

確かにつながりのある業者からの斡旋なので、全くつながりもない個人がお願いをしようとしても、うまくいくものではないとは思っていましたが、大学らしい非常に事務的な対応でした。

まあ、これも経験というか勉強というか、簡単に大学に物件を紹介してもらうということはできないようです。

ただ大手チェーンの不動産屋であるMは大学で説明会を開いていたとも聞きました。
そこでどのようなやり取りがあったかは、詳しくはわかりませんでしたが残念ながら私の物件を希望する人間はいなかった模様でした。
少なくとも女子は安全な物件で風呂トイレ別の方が好みなのでしょうね。

遂に家賃の値下げを図る

そんなことをしている間に、3月も2週目になってしまいました。
地元の不動産屋Tには「ピークは3月15日辺りまでですね」と聞いていたので、かなり内心焦っていました。

もちろん住宅ローンの返済ができなくなるわけではありませんが、妻の収入が無くなった分のカバーにしかならないので、子供の成長を考えるとこれまでより家計は厳しくなります。

なんとしても余裕を生み出すために満室にしたいと思っていましたし、この条件で満室にできないとこれから先入居者を集められる当てもなくなってしまいます。

そこでやや真ん中の部屋よりも高めに設定していた角部屋を、遂に真ん中の部屋と同じにするために、2千円下げました。
管理費込みで賃貸情報サイトだと5千円単位で検索されるので、そこに合わせた金額になります。

不動産情報サイト内での検索対策は非常に重要で、大体の人が管理費込みで上限を決めて検索をするそうです。
つまり3万7千円でも4万円でも同じ。
上限4万円の中から自分の好みに合ったものを決める人が多いとは不動産屋MもTも共通して言っていました。

あまり値下げばっかりでの対策はしたくはなかったのですが、背に腹は代えられないということで値下げに踏み切りました。

家賃を値下げをした結果・・・

さて、不動産屋のいうように値下げをして切りの良い価格にしました。

そうしたら、どうでしょう。
早速athomeで1件のお気に入りが!
「今更かよ!」と思いつつガッツポーズをしたのはいうまでもありません。

もちろんこれで申し込みがあったと確定したわけではないのですが、反応があるとやはり嬉しいものです。

そして1日後にはもう1件、週末を迎える前には4件のお気に入りが付いていました。

そして土曜日の昼、不動産屋Mから連絡が。「今日◯◯大学の学生さんが、そちらの部屋に入りたいとのお申込みをいただきました」とのことで、ようやく満室に!

結局値下げが物を言ったということです。

築30年の物件の中では綺麗だし、部屋は広いしで結構自身があったのですが、なかなか思うようには決まらないものですね。

ただこの期間けっきょく部屋に自由に入ることはできませんでしたし、当時の住居の東京の家からも離れていたので、そのハンデがあった割には自分でもよくやったかなと思います。

大家として何の経験も知識もなく、付け焼き刃ながらもいきなり不労所得が入ってくるということで「不動産投資て意外と簡単じゃね?」と調子に乗ったのも確かです。

まとめ

結局値下げという一番安易な手段を用いて、客付けをすることに成功しました。
これは成功でもありますが、自分の中では失敗とも言えます。
ただそれで調子に乗ったのも事実であり、時間があまりなく、物理的に離れた場所にある不動産で客付けをできたという自信も付きました。

本当は設備面などを充実させ、ターゲティングを明確にし、(女性一人暮らし向けセキュリティ重視など)その上で「経営」としてやりたいと思っていたのですが、またそれは次の募集に譲ろうと、ということで新人大家の客付けは終わりました。

この時点で3月中旬。
そして私がこの家に実際に入居をしたのが5月1日でしたらから、新居にはアパートの住人の方が先に住んでいたわけです(笑)

余談ですが、このアパートの名前には前の持ち主の名字が付いていました。(コーポ田中とかそういう感じです)

またよくわかりませんが、3室が102,101,103という順番で並んでいたので、その並びも直したかったのですが、オーナーチェンジ物件だけに、居住者がいながら勝手に変えることもできずに、そのままにしてあります。

入居者にしてみればコーポ田中102に住んでいたのに、いつの間にか登記がメゾンスズキ101になってしまうわけですからね。

これは今でも度のタイミングで変えていいかわからないので、購入から1年近くたってもそのままにしてあります。

本当は白い外壁の家なので「ホワイトベース」とか付けるつもりだったのになあ。。。