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素人でも意外に簡単にできた!空室を埋めるための賃貸募集方法

これまでは中古住宅購入の話を書いてきましたが、今度は実際に賃貸アパートを経営していく話です。
この賃貸併用住宅を選んだ最大の理由も「賃貸で収入が得られる」といった点ですから、ここを書かないわけにはいきません。

しかし、もちろんアパート経営など自分は初心者です。
テレビCMなどで「アパート経営を副業にどうぞ。簡単です」みたいなものは多く流されていますが、本当に簡単なのでしょうか?

素人がアパート経営に取り組んでいく様子をご覧ください。

最初は不動産屋の区別もつかなかった

賃貸併用住宅を購入する時にお世話になった不動産屋S(これから不動産屋が複数登場してくるのでイニシャルを付けます)には、この住宅には3部屋の賃貸物件付きであり、今1部屋だけ入居者がいるということは最初からしっかりと確認していました。

そして購入の意志を表し重要事項説明を受けて、仲介手数料と手付金を支払った時点で「アパート空き部屋の募集を行いたい」との話をし、まずはその不動産屋に直接賃貸経営のノウハウを聞いてみようとしました。

しかし、今ではそんな区別は当然つきますが「我が社では賃貸の斡旋は行っていないので、私はそれほど詳しくない、この物件の最寄り駅にある賃貸専門の不動産屋Tを紹介するので、そこで話をしてみたらどうか」という対応でした。

この不動産屋は大手デベロッパーなので、アパートやマンションの賃貸はなく、中古物件や新築物件の販売のみということでした。

「なんだかつれないなあ、、、」という気持ちにはなったのですが、まあそこは専門家に任せたほうが良いだろうということで、最寄り駅にある地元に不動産屋Tに挨拶に行きました。

幸い連絡は不動産屋Sから行っていたので、こちらからは特にアポ取りはなし。
でもまあ最初だから手土産ぐらい必要と思い、お菓子は持参しました。

駅には非常に近いですが、本当に地元の不動産屋という印象。
担当者はフランクな男性で年の頃は40歳ぐらいでしょうか。
一応この周辺に5店舗ほどある地場チェーンの不動産屋でした。
また小さな2店舗が隣り合わせになっていたのですが、この会社も賃貸と売買で分かれており、そこで便宜上2店舗にしているということ。
まあ実際は店舗の中はつながっていたのですが。

まずは自分が初めて賃貸アパート経営に取り組むこと、まだ正確には自分の物件になってはいないということ、2月という絶好の時期だがこの付近のアパートの繁忙期はどうなっているのかなど質問をぶつけました。
それぞれにはしっかりと丁寧に答えてくれたので、悪い印象はなかったです。

近くに大学が多くあり、その学生向けの需要があるというのは初心者ながら計算をしていたので「これからまさに増える時期なので絶好のタイミングですよ」という力強い回答ももらいましたが、同時に「でもこの時期で決まらないとこの辺は1年空いてしまうこともありますね」とのアドバイスも貰いました。

また賃貸募集をかけるに当たっての手続自体は拍子抜けするぐらいにかんたんで、書類に名前や住所を書いて印鑑を押すだけでした。
手数料(広告料として成約時に家賃1ヶ月分、月々の管理料は家賃の5.4%)などの説明も受けましたが、全部で20分ぐらいだったと記憶しています。

オーナーチェンジで引き継ぐ、入居中の1部屋は家賃4万9千円だったのですが、その家賃は20年前に決まったものであり、今の築年数や設備ではその価格では厳しいとのこと。
とりあえず4万円でスタートし、問い合わせの状況を見ながら決めていくことになりました。

私も学生時代から社会人5年目ぐらいまで、一人暮らしをしてその時はいろいろな要素を見ながら物件選びをしていたのですが、自分の中では、① 広さ ② 家賃 ③ 駅からの距離 ④ 周りの環境 という基準で決めていました。
本当に個人的な好みだなと。

リビングとキッチンに分かれているよりも、広いワンルームのほうが部屋が使いやすく、そこそこ収納があればまあいいだろう。

洗濯はほとんどしなかった(汗)ので洗濯機置場などは気にしていませんでした。

また部屋探しの手段としては、大学生になりたての頃はまだネットの賃貸情報サイトもなく、不動産屋に行って条件を伝えてから、マイソクを見てチェックしていくという形でしたが、社会人になる頃には、SUUMOやathomeなども出てきて、それぞれ条件を入れて検索し、その物件を取り扱っている不動産屋に行くという方法に変わっていくという過渡期でした。

今はやはりネットで検索する人が主流なのか?と聞くとやはりそうである、との回答。
大学生で合格が決まり、地方から部屋探しだけにとりあえず来るという人は、不動産屋に「いい部屋を紹介してくれないか」と来ることもあるそうですが、9割以上はネットで目星をつけてから、「この部屋に入りたい」と来るそうです。
まあスマホでも簡単に検索できる時代ですからこれは当然の流れですよね。
設備や条件面での検索設定が非常に細かく検索できるようになっていますから、ネットの発達はたいしたものです。
そのうちカメラを設置しておいてデジタル内覧などもできるようになるのではないでしょうか。
実際、高級マンションの売買の場ではVR内覧でいろいろな物件を現地に行かなくても見られるようになっているという話です。
ドローンで空撮した上空からの眺望を見るというにもおもしろいでしょうね。

魅力的な部屋にするために設備を考える!

とりあえず近場の不動産屋に赴き、募集依頼をかけたのが2月の頭です。

ちょうど大学受験、そして合格発表がわかる時期ということで、素早い対応が求められます。

まずは不動産屋に部屋の様子を撮影してもらい、不動産情報サイトに載せなければいけないのですが、自分でまだ鍵も持っていませんし、普段はサラリーマンなので、内覧に付き合うこともできません。
全てはその時点での持ち主である、売主の方に許可を取ってからということになります。

さらに直接連絡ができないので、不動産屋Sを介しての連絡になり、タイムロスが発生してしまうのが最初はもどかしかったです。

最終的にはアパートの鍵は不動産屋S経由で売主から預かり、不動産屋Tに預けるという形になりました。

そこで部屋を撮影してもらい、マイソクを作成するとともに不動産サイトにも載せてもらいます。

ここの時点で2月の10日頃。

最寄り駅にある大手有名私大の合格発表は2月15日とチェックしていたので、なんとか間に合ったという形です。
しかしもう一つある私大はすでに合格発表を終わらせていました。。。

自分でも休日のたびに部屋に行って、魅力ある部屋にするための対策を考えていました。

まずエアコンは必須なので、これは各部屋に買う。
大体8万の出費です。

あとはガスコンロは置けるのだが、あまり自炊しないような学生の場合はIHのほうが便利だろうということで、これも購入。
ネットで検索したらガスコンロより二口IHの方が安かったというのもあります。
ガスコンロは3万ぐらいですが、IHクッキングヒーターは二口でも1万5千円ぐらいでした。

また防犯面も考え、オートロックにするのは構造的に無理だけれども、モニター付きインターホンがあれば、不審者の侵入を防げるのでこれも購入。
工事費込で大体2万円で済みます。

最初に設備投資をしたのは、まあ初年度は利益出さないようにして確定申告をする手間を省きたい、というのもありました。

ただ結局モニター付きインターホンは工事が必要で、そのためには業者に立ち会わなければいけないという都合上、付けられたのは3月末でした。
物件の募集要項には不動産他に対し「入居後につけるので、モニター付きインターホンと記載してください」と伝えたところ、今はなくてもOKということでした。

最初に全部必要なものを付けるよりも、入居者の相談に応じて必要なものを置いてあげるというのも入居者に対する印象を良くするという面で、有効かもしれませんね。

他にも設備面ではバストイレ別の方が人気があるとか、洗濯機置場を外よりも中にある方が良いなどのアドバイスは不動産屋Tから頂いたのですが、バストイレ別にするには100万位かかると言うのでとてもそんなお金はなく、この案は却下。

洗濯機置場はまあ5.6万で室内に置くことができるのですが、部屋が狭くなると思ったのでこれも行いませんした。

自分が学生時代に部屋探しをしたときは、風呂にはこだわらないのでユニットバスでも全然OK!

洗濯はコインランドリーで週1ぐらいだった、というのもあります。

でも入居者というお客さんの視点になって考えると、あまり良くないですね。

意外と簡単だった賃貸物件の入居者募集手続き!
大学の合格発表を前に準備ではできたが、無事入居者からのアプローチはあったのか!?はまた次回お伝えしますね。