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賃貸併用住宅の容積率がオーバーしていて予想以上に登記費用が掛かりました

新築で家を買う人にはあまり関係がないかもしれませんが、中古で家を買う場合には、前の持ち主が登記関係の手続きをしっかりやっていなかったということがあります。

新築で購入すると、土地は移転ですが家屋は「保存」手続きになるので、一から全部新規になります。

自分の場合も基本的な部分では問題がなかったのですが、増築に関しての登記が未登録ということで、費用が想定外にかかってしまったという話をします。

まあ昔の登記関係って結構いい加減だったんですね、というお話です。

物件の表記上は問題がなかった

最初にネット上での物件探しをしたときには土地の広さが約60坪、建物の大きさは約55坪ということで、その時点での表記上の容積率には問題がありませんでした。

まだその時は建ぺい率や容積率については、漠然とした知識しかなかったので、容積率オーバーについても問題点などは意識しておらず「土地の面積よりも家が小さいからまあ大丈夫だろう」程度の認識でした。

今では住宅の用地や用途を多少なりとも勉強しましたが、知っていると知らないとでは大違いですね。
こういうことは。

最初に家の内見をしたときも広さは結構あるなと思いましたが、前にも書いたとおりに3階部分が屋根裏的な構造になっていたので、そこの面積が未登記の部分があるという話だけは聞いていました。

屋根裏といっても天井は実は大半の部分は2メートル以上あるので、建築上の屋根裏部屋には該当せず、普通の居室として家の面積に含まれてしまうのです。

ちなみに屋根裏といえるのは天井高が1,4メートル以下です。
実際にこの天井高の部屋を使おうとすると、ロフト付きの物件に住んだことがある人はイメージできると思いますが、狭くて熱がこもりやすい上に、日光を一番受ける場所になるので、夏はとても使えたものじゃないんですよね。
物を置く場所としても、熱や日差しの影響を考えなければいけません。
でも2メートル以上あると、そこまで熱の影響は考えなくて済みます。(暑いことは暑いですけどね)

さらに実際に売買をすることになり、不動産屋の方の調査でわかったのか、売り主が不動産屋に正確に後から伝えたのかは定かではありませんが、、、一度2階の寝室を増築しており、そこも未登記になっているということでした。

家を建てたときは、容積率が90%だったらしいのですが、その後緩和の動きがあり、容積率が100%までOKになったので、その時に増築をしたものの、特に登記の手続きは行っていなかったようです。

そのため、もう一度測定をし直すと全部で66坪ほどの建物面積隣、容積率をオーバーしてしまうという話を二度目の内覧の際に聞きました。

そこで「じゃあ、やっぱり無理です」という気には自分の方ではなりませんでしたが、売り主の方は多少気にされていたそうです。
そのこともあってきっと100万円割引をしてくれたのでしょう。

とりあえずその場で不動産屋に「登記関係の費用がかかるかもしれません」という話は聞きました。

容積率をオーバーしている何がデメリットなのか

そして登記関係の問題がわかったのは、住宅ローンの審査に入るときでした。

住宅ローンは物件の担保能力を見て、融資するかどうかを判断するので何か問題がある物件の場合は融資が受けづらくなります。
自分の住宅の場合も「容積率オーバー」ということで問題のある物件ということになっていると聞きました。

その間に売り主の方も土地家屋診断士に調査を依頼して、正確な土地と家屋の面積の測定を行っていたようです。

不動産屋が言うにはこの費用を買主が負担しなければいけないこともあるようですが、この物件の場合は売主の方の登記ミスということで、先方で負担をしてくれました。

不動産情報サイトで物件情報を見たときは180平方メートルほどの家だったのですが、 家を建てたときは140平方メートル扱いだったようです。

・2階の増築の未登記
・3階の屋根裏部屋は通常の居室扱い

ということで、最終的に200平方メートル以上の家ということになりました。

物件に瑕疵があるということで、一般的な金融機関での融資が受けづらく、そこで融資を行ってくれる可能性が高いということで紹介されたのが、協同住宅ローンでした。

今のこのマイナス金利による超低金利住宅ローンが当たり前のご時世では0.7%ぐらいの金利も珍しくないのですが、残念ながら悪い条件の物件でも融資をしてくれる金融機関は、金融機関側のリスクを減らすために金利は高くなってしまいます。

一応、一般的な金利が2.45%のところ、妻も働いているということで、軽減条件を最高まで適用できて、1.775%まで金利を下げてくれるということでした。

また一般的な住宅ローンでは、団信への加入は必須ですが、協同住宅ローンの場合ははじめから団信の加入料が込みということでそれを含めたら、一般的な住宅ローンとそこまで差がないとも言えるぐらいの金利差には落ち着きました。

フラット35の35年固定が今は1.1%で、フラット35は団信の加入料は別になっているので自分の場合は実質の金利が1.45%ぐらいと考えることができるでしょう。

ただ変動の可能性もあるプランなので、今後上昇することも考えられます。
今のうちにできるだけ返しておきたいですね。

容積率をオーバーしているとどれくらいの費用がかかるのか?

住宅ローンでいえば、安いものより年間0.35%ほどの差になりますが、まあどうせ前倒し返済を行っていけば、そこまでの差ではないし、長期的な話なのでそれほど直近の出費にはなりません。

土地家屋調査士費用も負担をしてもらいましたが、登記に関する費用はそれなりの額になりました。

まず登記に関する手続きも土地の登記の移転、家屋登記の移転、その上で面積が大きく増えたことによる移転手続き、さらに賃貸住宅が入っているということで、それに関する登記のし直しも含まれるので、司法書士への依頼費用が多くかかるということでした。

普通中古を買っても土地と家屋の移転手続きのみで、5万ぐらいが多いということですが、今回は不動産屋の話ではやることが多かったので15万ぐらいかかることに。

税金関係が55万ということで、登録免許税を含むと、登記費用は約70万円にもなりました。

中古なので登録免許税の軽減条件もあまり適用されずに、この値段となりましたが、まあ土地もそこそこ広いので仕方ないかとそこは妥協をしました。

司法書士に依頼せずに、自分で登記関係の手続きをすればこの分の費用は節約できるわけですが、まあ勉強するのも面倒だし、妻にも任せられないので、ちょっとでも「こういう勉強をした経験がある!」という人以外にはあまりおすすめできないですかね。

なお余談ですが不動産の取得に伴う、もう一つの大きな税金である不動産取得税は、翌年の4月頭に通知が来ることが多いようです。
不動産取得税は露骨に新築を優遇し、中古は優遇されずに費用がかかるので、新築はほとんど税金がかからないことも多くなっています。
しかし我が家の場合は中古築30年なので50万はかかると言われています。
もちろん住宅購入費用の中に見積もってはいますが、登録免許税と不動産取得税の2つを、家の購入時に取られるのはなんか税金の二重取りみたいで納得がいかない感じですよね…。

また家屋の面積が140平方メートルから200平方メートルと約1,5倍になったのでその部分の固定資産税もかなり増税ということです。
う~ん今から頭が痛い!

まとめ

というわけで、中古住宅の購入で土地や家屋の測定をやり直さなければいけない、さらに容積率オーバーだった場合には、

・良い条件での住宅ローンの融資が受けにくい
司法書士費用が通常よりも2~3倍かかる
・測量の費用を自分で負担をしなければいけない可能性がある
・もし売ることになった場合に、あまり良い条件がつかない
・今後の増築や改築も難しい などのデメリットがあります。

それでもまあ住める限りはこの家に住み続けるつもりですし、幸いに築30年ながらも非常に状態は良いので外壁塗装と一部の水回り、リビングの壁紙の張替え程度のリフォームで済みました。

次は新居購入手続きと並行して行っていた、アパート運営の話について触れていきたいと思います。