読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

怪しい営業がキッカケで外壁と屋根の塗装に着手したけど予想以上の金額に

賃貸併用住宅を購入し住み始めるようになってから数ヶ月。

それまでの賃貸生活から面積は2倍以上。
賃収入は入り、妻は専業になり家事育児が全部任せられる。
職場への距離はやや遠くなったものの許容範囲。
おまけに3階の趣味ルームにDIYで陳列棚を造り、趣味の玩具を並べ私は心から「いやあ~家を買ってよかった」という生活を満喫していました。

ただひとつ気になっていたのは外壁の塗装で結構剥がれが目立つこと。
白い色の壁は色合いは保たれていたものの、角の塗装はパラパラと剥げ落ちる場所が目立ち、触ってみると粉を吹いている箇所も見受けられました。
ネットの検索でも壁が粉を吹き出すようになると、かなりまずいとのこと。
購入する時にも壁の塗装は20年ほど前に一度行ったきりであると聞いていたので、そのうちやらなければいけないなとは思っていました。

それ以上に深刻なのは屋根。
元々は赤い色をしていたのでしょうが、サビが目立つようになり、今ではほとんどこげ茶色に。
雨漏りをするという話は聞いていませんでしたが、これもかなり塗装に必要性を感じていましたし、やはりきれいな色のほうがいいとも思っていました。

しかし塗装を行うのならば、足場が必要なので外壁と屋根は同時に行わないともったいないですし、そこそこ大きな家になるので100万はくだらないだろうという目算はありました。

流石に家を買ったばかりで貯金も減ったので「数年してお金が貯まったらやるかな」ぐらいのつもりでいました。

賃貸物件運営の本やサイトでも「外壁塗装をしたら入居者が一気に増えた!」というのはよく見かける文句でもあります。
ただこの時点では客付けにはすでに成功していたので、まあ退去が出るであろう2年後あたり、もしくは空き室が埋まらなくなった時点で初めて検討しようかとも思っていたのです。
「なーんだ外壁塗らなくても人はいるじゃん」とも思っていましたし、私の実家が築40年だったのですが、屋根は親に聞くと一回、築10年ぐらいの時に塗ったそうですが、壁は一度も塗ったことがないとのこと。
あまり修繕の必要性はないのではと、舐めていましたね。

そう考えるとマンションはローン返済だけではなく、管理費に修繕積立金で数万円かかりますから、いくら充実した設備を快適に使うためとはいえ大変ですよね。

まんまと飛び込みの怪しい詐欺に騙される

ある日の土曜日、外出し夕方に帰宅。

そうしたら妻に「今日、近所で屋根の修理をしていた大工さんが急に来て『お宅の屋根の釘が外れそうになっている。応急処置で直してあげますよ』と言われた」と報告。

さらに直してもらったあとに「これは結構痛みがあるので致命傷になる前になおした方がいいですよ。屋根がダメになると家も腐っていきますから」と危機的状況であることも伝えられました。

後に知ったのですがこれは本当~に古典的な詐欺手法で、近所にも警告の張り紙があるほど。

しかし我々夫婦はそんなことは全く知らずに「そんなにまずいのか…屋根の交換までするとすごくお金がかかるぞ」と深刻に悩んでいました。

複数の会社に見積を依頼

とりあえず状況を確認したいので、屋根の塗装をやっている業者に見積もりをお願いすることに。

近所にあるホームセンターが併設しているリフォーム会社と、横浜にある会社をネットで見つけたので2社に見積もりをお願いしました。

ホームセンターの方はすぐに来てくれ「塗装は確かに剥がれていて錆びている箇所もある。でもそこまで屋根はまずくないので、塗装だけで大丈夫ではないか」とのコメント。

横浜の会社も私が不在の平日にチェックを行ってくれ同様のコメントを残していったようです。

その後調べて、ようやくこれがよくある屋根業者の手法だということを知りました(笑)。

その後とりあえず見積もりを出してもらったのですが、両社とも屋根と外壁を合わせると150万円ほど。かなりの出費になります。

ホームセンター側は屋根の交換まで含めた見積をくれたのですが、それなんと400万円!
小さな家建つだろうって値段ですよね。
屋根って高いんだなあと改めて実感をしました。

150万円でも仕方ないかな、とは思っていたのですがその時に通勤電車の中で見つけた吊り広告にこんな文言が。
京王電鉄関係の会社で「今なら外壁塗装30%OFF!」。
これは見積もりもらう勝ちがあるのではないかと思い早速連絡。
まあこれも後になって一年中キャンペーン価格をやっていることを知ったのですが(笑)まあいいです。

そしてまた平日に見積訪問に来てもらい、後日見積書が到着。
一気に安い115万円となりました。
3割引く前は150万ぐらいですから、30%OFFは嘘じゃないんだな、と思ったのも事実です。

なお我が家は3階建てということもあり、壁の面積が広く、屋根も傾斜が急でなかなか塗りにくくとはどこの見積でも伝えられました。
「大きい家はいいよな~」と満足した生活をしていたのに「大きい家って金かかるな…そんなに大きな家にしなきゃ良かった」とこの時ばかりはちょっと悔やんだものです。

一般的な外壁塗装ならば100平方メートルの家で50~70万ぐらいとのことでしたが、それでもまあ屋根まで含めてこの値段ならなんとか許容範囲です。

値下げ交渉に成功

ただ、ここでこれを材料に他の会社の見積もりを下げることを思い浮かべるのも普通のことですよね。

横浜の会社さんは結構見積もりに来られた時の対応が丁寧で、塗料についても非常に細かくそれぞれの性質まで詳しく説明してくれていたので、人間として気に入っていました。

こう言っては失礼ですが、塗装関連の仕事をする方は荒っぽい方が多く、「なんだかなあ」と思うこともしばしば。

家にインターホン取り付けの工事やエアコン設置を頼んだときも「なんで金払うほうがこんなに気を使わにゃならんのだ」と思ったこともありました。

しかし横浜の業者さんは非常に腰が低く、いい意味で想像とギャップが有りました。

そこでもう一度来てもらい京王の見積もりを見せ「う~ん結構厳しいけど、家のドアまで塗って120万円でいかがでしょうか?」と相手も男気を見せてくれたので、こちらもその場で即答。おまかせすることになりました。

ホームセンターと京王の方は後で、メールで「ごめんなさい」と送っておきました。

太陽光発電の見積を取る

屋根塗装の費用の数割は足場の設置台になります。
そこで足場がある時にできることは全部やってしまおうと思い、太陽光発電の設置も検討しました。

家庭用のソーラーパネルを国が買い取ってくれるのは知っていましたし、目の前の家にもこれでもかとソーラーパネルが敷き詰めてあります。

そこで横浜の会社に「知り合いでそういうことをやっている会社を紹介してくれ」と依頼。

先方も快諾し、工事のついでに足場を流用してもいいとのことでしたので、家に来てもらいました。

この方も物腰が丁寧で非常に話しやすく、疑問にもすぐ回答してくれました。
非常に率直に、
「この家は屋根の形状が複雑なので、あまりパネルを設置できない。
120万円ほどでとりあえず、可能な場所は敷き詰められますし、それで収入を得ることも可能です。
ただ自治体方の補助を含めて計算しても、毎月8千円ぐらいプラスになるだけですね。
元を取るまで10年以上かかりますので、正直に行ってあまりおすすめできないです。」とセールスに来たはずなのに、逆のことを言うほどでした。

私としては10年で元を取るぐらい、売電価格が下がっても蓄電して家の電気代を0にできればいい、蓄電池もその頃には安くなっているはず、という計画はあったのですがここまで「おすすめできない」とはっきり言われてしまうと、なんとなく「そうですよね~」と流されてしまいました。

結構ソーラーパネル関係の会社の倒産が多い中で、非常に誠実な会社さんだったと思います。
しっかりしている会社にはしっかりしている仲間がいるのだな、と感心しました。

ただソーラーパネル設置に助成金を出している自治体は結構ありますし、10万円ぐらいだしてもらえます。
検討している人は調べてみるといいでしょうね。

次回は屋根塗装の内容と、実際の工事がどんな模様であったかをお伝えします。

3月の2周目になのっても満室にならずに焦って値下げした結果

さて、前回までは、賃貸併用住宅で、貸し出すのは3室。
1室はオーナーチェンジ、次に、最も埋まりにくいと思っていた真ん中の部屋が決まった!ということを書きました。

2月末に真ん中の部屋が決まり、また様子見で問い合わせが多くなるであろう週末まで待とうと思っていたのですが、athomeに出している募集を見てもなかなかお気に入りが付きません。
真ん中の部屋よりもやや広く、角部屋ということで2千円高く3万7千円としていたのですが、そのせいなのかどうか、良い条件であるはずなのに誰も興味を示さない(ように)思えたことで不安と苛立ちが募ります。

そのため設備の追加がさらに必要なのかどうか、調査をしました。
1980年代から1990年代に建てられた賃貸物件では、バストイレ別のものは少なく、ほとんどがユニットバスです。
なんでもライオンズマンションがその仕様を流行らせたということで。
不動産屋のセミナーでもやや揶揄気味にそのようなことを行っていた記憶があります。

逆に1970年代に建てられたような物件だと、トイレと風呂は別になっており、風呂はバランス釜、トイレは和式というものが多くなっているようです。

バストイレ別にするとこんなにお金が掛かる!

さて、ユニットバスはすでに前世紀の遺物であり、バストイレ別の物件が今では人気ということを、不動産屋に聞いたり、ネットで調べたところで果たして、そのためのリフォームにはいくら掛かるかということです。

ネットでざっと調べると、ピンきりですが100万円、実際にそのような施行業者にネット経由で見積もりをもらったりもしたのですが、最低でも60万は必要だということでした。

う~んこれは辛い。ただでさえ家を買ったばかりで貯金の大半を使ったというのに、60万で済んだとしても3部屋そのような工事を行うと200万円かかってしまいます。

また大掛かりな工事になるので住みながら行うことは不可能です。

仮に工事を行って家賃を上げることに成功したとしても、せいぜい5千円がいいとこる。
60万円を回収するには120ヶ月必要になります。
この物件が築30年ですから延命にも限界がありますし、ちょっと回収に10年係る工事は難しいな・・・と思って見送ることにしました。

なおユニットバスの狭いスペースでバストイレ別にするには、トイレとシャワーにするという工事もあり、それは数十万円で住むようでしたが、私個人の好みで「シャワーのみだと風呂入れないから、入居者にとっても不便だからこれはなし」と判断したのですが、そこそここの仕様に変更している物件もあるようですね。

個人的というか、私が一人暮らしを東京でしていた時は、優先事項として家賃と面積でユニットバスには全く抵抗がなかったので、最近の若者の好みが把握できてないというか、そんなに問題視するか?みたいな価値観の創意があったことは否めません。

ただコストと見返りを考えたら家賃4万円以下の物件で100万円近い工事をすることはありえないと思うので、まあ無難な判断だったと思います。

洗濯機置場も外にあるよりも、中にある方が良いと言われて、これは工事費5万円程度だったのですが、どうしても部屋が狭くなってしまう、個人的には部屋の広さのほうが重要だろう、と判断してこれも見送りました。

大学に紹介をしてもらうことを検討

もう一つ考えたのが、せっかく付近に大きな私大が2つもあるので、学校内に紹介してもらえないかということ。

私自身の出身校でもあったので、「そういえば校内の生協とかでアパートやマンションの斡旋をしていたなー」ということでした。

思い立ったが吉日で早速大学の関連部署をホームページで探し出し電話。
しかし担当者が2日ぐらい不在・・・忙しいため可逆にのんきなのかはよくわかりませんが、大学の学生課も結構人手が足りていない状況なんですね。

そして結局土日を越して翌週の月曜日に担当者を捕まえることができました。
しかしそこでの回答は「そういうことは年度の頭にやっているので今は無理ですね」ということに。

確かにつながりのある業者からの斡旋なので、全くつながりもない個人がお願いをしようとしても、うまくいくものではないとは思っていましたが、大学らしい非常に事務的な対応でした。

まあ、これも経験というか勉強というか、簡単に大学に物件を紹介してもらうということはできないようです。

ただ大手チェーンの不動産屋であるMは大学で説明会を開いていたとも聞きました。
そこでどのようなやり取りがあったかは、詳しくはわかりませんでしたが残念ながら私の物件を希望する人間はいなかった模様でした。
少なくとも女子は安全な物件で風呂トイレ別の方が好みなのでしょうね。

遂に家賃の値下げを図る

そんなことをしている間に、3月も2週目になってしまいました。
地元の不動産屋Tには「ピークは3月15日辺りまでですね」と聞いていたので、かなり内心焦っていました。

もちろん住宅ローンの返済ができなくなるわけではありませんが、妻の収入が無くなった分のカバーにしかならないので、子供の成長を考えるとこれまでより家計は厳しくなります。

なんとしても余裕を生み出すために満室にしたいと思っていましたし、この条件で満室にできないとこれから先入居者を集められる当てもなくなってしまいます。

そこでやや真ん中の部屋よりも高めに設定していた角部屋を、遂に真ん中の部屋と同じにするために、2千円下げました。
管理費込みで賃貸情報サイトだと5千円単位で検索されるので、そこに合わせた金額になります。

不動産情報サイト内での検索対策は非常に重要で、大体の人が管理費込みで上限を決めて検索をするそうです。
つまり3万7千円でも4万円でも同じ。
上限4万円の中から自分の好みに合ったものを決める人が多いとは不動産屋MもTも共通して言っていました。

あまり値下げばっかりでの対策はしたくはなかったのですが、背に腹は代えられないということで値下げに踏み切りました。

家賃を値下げをした結果・・・

さて、不動産屋のいうように値下げをして切りの良い価格にしました。

そうしたら、どうでしょう。
早速athomeで1件のお気に入りが!
「今更かよ!」と思いつつガッツポーズをしたのはいうまでもありません。

もちろんこれで申し込みがあったと確定したわけではないのですが、反応があるとやはり嬉しいものです。

そして1日後にはもう1件、週末を迎える前には4件のお気に入りが付いていました。

そして土曜日の昼、不動産屋Mから連絡が。「今日◯◯大学の学生さんが、そちらの部屋に入りたいとのお申込みをいただきました」とのことで、ようやく満室に!

結局値下げが物を言ったということです。

築30年の物件の中では綺麗だし、部屋は広いしで結構自身があったのですが、なかなか思うようには決まらないものですね。

ただこの期間けっきょく部屋に自由に入ることはできませんでしたし、当時の住居の東京の家からも離れていたので、そのハンデがあった割には自分でもよくやったかなと思います。

大家として何の経験も知識もなく、付け焼き刃ながらもいきなり不労所得が入ってくるということで「不動産投資て意外と簡単じゃね?」と調子に乗ったのも確かです。

まとめ

結局値下げという一番安易な手段を用いて、客付けをすることに成功しました。
これは成功でもありますが、自分の中では失敗とも言えます。
ただそれで調子に乗ったのも事実であり、時間があまりなく、物理的に離れた場所にある不動産で客付けをできたという自信も付きました。

本当は設備面などを充実させ、ターゲティングを明確にし、(女性一人暮らし向けセキュリティ重視など)その上で「経営」としてやりたいと思っていたのですが、またそれは次の募集に譲ろうと、ということで新人大家の客付けは終わりました。

この時点で3月中旬。
そして私がこの家に実際に入居をしたのが5月1日でしたらから、新居にはアパートの住人の方が先に住んでいたわけです(笑)

余談ですが、このアパートの名前には前の持ち主の名字が付いていました。(コーポ田中とかそういう感じです)

またよくわかりませんが、3室が102,101,103という順番で並んでいたので、その並びも直したかったのですが、オーナーチェンジ物件だけに、居住者がいながら勝手に変えることもできずに、そのままにしてあります。

入居者にしてみればコーポ田中102に住んでいたのに、いつの間にか登記がメゾンスズキ101になってしまうわけですからね。

これは今でも度のタイミングで変えていいかわからないので、購入から1年近くたってもそのままにしてあります。

本当は白い外壁の家なので「ホワイトベース」とか付けるつもりだったのになあ。。。

初めて空室に申し込みが入りました!

前回はアパートの空室を募集するためのお話でした。
今回は募集を始めてから3月になるまでのお話について触れたいと思います。

賃貸募集は幅広い人を対象に!用途も幅広く

2月中旬の大手私立大学の合格発表を前に地元の不動産屋に赴き、募集を依頼。

その後2,3日以内には室内の撮影とマイソクの作成、そしてathome(アットホーム)への掲載まで行ってもらえました。
このあたりの手慣れた作業はさすがプロという感じでしたね。

最初の募集開始の金額は4万円。
ちょっと強気です。
このあたりは初めてなので様子見という点が強く、不動産屋Sからは、目の前にあるアパートの家賃が3万6千円だという指摘は受けていました。

ただ自分のアパートは部屋がそれなりに広く、各部屋20㎡以上とそのアパートより広いので、高値をつけても良いだろうという気持ちもありました。
また、外観も築30年とは言え、白い北欧風の外観でちょっとおしゃれ(笑)
ですし、いかにも昭和のアパート然とした、目の前のアパートよりは、家賃が取れるだろうと考えていました。

一つネックがあるとしたら、部屋が全部1階であること、また大家が上に住んでいるのを嫌がる人がいるかもしれないということです。

女性の一人暮らしの場合は、相談できる大家がいることは強みにもなり、特に田舎から出てきて都心の大学に進学するケースは管理人付きの物件を、本人よりも親が希望することが多いです。
何かあれば管理人に自分の娘の生活について聞くことができるからです。
変な交遊関係がないかなど、気になるのでしょうね。

一方自分もそうでしたが、男子学生は大家がいるとわりと邪魔に感じるものです。
なぜって騒ぎたいから。
男子大学生なんか一番自由な時間があって、バイトでもしていればお金もそこそこある。
そして体力も有り余っているという人生で一番楽しい時間です。
大家が住んでいると気を使うし、騒いだら文句を言われそうという、なんとも大家は煙たがられる立場なのです。

そのため最初は女性専用で貸し出そうとも考えたのですが、(オーナーチェンジで入居済みだった人は女性)不動産屋Tのアドバイスでは「それは一気に募集の幅が狭まるから止めたほうが良い」ということだったので、一応全領域OKということにしました。

後は事務所、倉庫も一応OK
駐車スペースも2台分あったので、1台までなら月8000円で貸しますという募集も付けました。

全室入れば家賃で13万、駐車場で1万で合計14万。
ローン払っても5万もお釣りが来る!とまさに取らぬ狸の皮算用でしたね~。
もちろんそんな甘い考えはすぐに打ち砕かれるのですが。。。

空室に募集を掛けたものの反応が・・・ない!

athomeはサイトを見ればわかるのですが、お気に入りを付けることができます。
つまりお気に入りの星が増えていれば、自分が募集に出した物件に反応があり、そこから内見につながる可能性が高くなるということです。

所有する三部屋のうち、左の角部屋は人が入っていたので、真ん中と、右の角部屋を募集に出しました。
条件的には真ん中の部屋のほうが狭く、角部屋でもないので、家賃は安くすべきなのでしょうが、最初の一週間は様子見。

4万円で出して、他の物件との比較をしても「徒歩10分以内」「面積20㎡」の中では一番安く、自分が賃貸物件を利用していた際に重視していた二大条件的には申し分ない!と勝手に思い込んでいました。
もちろん「築30年」という都合の悪い事実からは目をそらしていたのですが。

一週間お気に入りがつかない→「まあまだ合格発表もあったばかりだし、すぐには反応でないだろ」

二週間お気に入りがつかない→「いや、そろそろ来てもいいだろ…もしかしてこの物件ダメなのか!?」と二週間で焦りを感じるようになりました。

一応2月下旬に入ったばかりで不動産屋Tにも「3月中旬まではたくさん問い合わせきますよ」とは聞いていたのですが、生来の短気な部分と弱気な部分が同時に来てしまい
「もう今年は入らない…仕事辞めてもらって保育園代はなくなるから今の入居者と合わせて、8万円分のメリットがあるけど、今より家計苦しくなるわ・・・」とすぐに悲観モードに入ってしまいました。

別の不動産会社にも入居者募集を依頼する

短期で弱気なのが自分の性格の欠点とすれば、その裏返しで長所は行動が早いことです。
不安を解消するにはとにかく動くしかありません。

まず簡単にできることとして、家賃を下げました。
4万円から家賃3万3千円。
そして管理費2千円の合計3万5千円です。
物件の検索は不動産サイトだと5千円刻みになるので、3万7千円などにしても4万円の物件と比較されることになります。
サイト内検索対応といったところです。

そして不動産屋S(賃貸併用住宅を購入した不動産会社)に「まだ何も応募がないので、他に不動産屋を紹介してもらえませんか?」と聞きました。

そうしたら不動産屋Sの担当者の後輩が、同じ駅の大手不動産チェーンMにいるからそこで募集をかけてはどうかとのこと。
早速電話し、土曜日に不動産屋Tのときと同じ菓子折りを持って向かいました。

募集依頼自体は不動産屋Tのときと同じように非常にあっさり。
Mは申込手数料が賃料の半額を謳っているので、そこはオーナー負担であるというのが大きな違いでした。
「なんだよ、こっちが負担するのかよ、お前らの取り分少なくしろよ」とは思っても言えません(笑)

ここで一番大きかったのはSUUMO(スーモ)にも掲載されるということ。
不動産屋Tではathomeの掲載はあったのですが、SUUMOへの掲載はありませんでした。

大体大手の不動産情報サイトというと、TVCMまでやっている、SUUMO(スーモ)、athome(アットホーム)、HOMES(ホームズ)、CHINTAI(チンタイ)というところでしょう。
SUUMO(スーモ)にプラスで掲載するだけで見てくれる人の数は大幅に増えるわけです。

自分が初めて一人暮らしを始めた20世紀末はまだネットの不動産情報サイトもなく、冊子を買って不動産屋に問い合せる、もしくは最初から不動産屋に行って条件を見せ、それでいい物件を紹介してもらうという手順でした。

今でもまあそういった人はいなくはないのですが、やはりネットで気になる物件を探してから来る人がほとんどだというのは不動産屋TもMも共通の意見。

不動産情報サイトを網羅する、そして情報サイト内でも検索にかかるやすくするために、様々なチェックポイントを満たしていく、というのが私が心がけた点です。

家賃を切りの良い数字にすることもそうですし、防犯設備としてモニター付きインターホンを付ける、IHコンロを付けるなどすれば、オプション検索をすると気に引っかかりやすくなります。
これは一応コツとして実体験の中で感じた最も大きなポイントですね。

余談ですが不動産情報サイトが一般的になってきたのは、2003年ぐらいかなという実感があります。
NIFTY不動産がいろいろな会社の物件をまとめて載せてくれていて、便利だったなあと。

祝!初申し込みキター!

大手の不動産屋Mに掲載をお願いして翌日。
athomeでお気に入りがないかをチェックしていたらなんと!一個付きました!
もちろん申し込みがあったわけではないのですが、一人でも良いと思ってくれる人がいるとなんとなく希望が湧いてくるものです。

その日は土曜日の朝でしたが、日中外出し、夜帰宅の道で電話を見たら不動産屋Tから着信が!
電車に乗っていたので気づかなかったのですが、留守電を聞くと、なんと
「本日申し込みがありましたので、書類を送ります」とのこと!
ようやく天使が自分に微笑んでくれたのです。
時は2月末。募集開始から約3週間でした。

決まる時はなんともあっさりで、訪れてから即決だったそうです。
しかも角部屋ではなく条件の悪い中央の部屋ということで、決まりにくいと思っていた方から決まってくれたので大変ありがたかったです。

一気にここで肩の荷が下りたと思いました。
一部屋埋まれば引越し前より家計は多少楽になります。

申込みの方は女性社会人。
地方にお住まいのご両親が保証人ということで、そこも問題なく決まりました。

2月末の時点で、家賃3万5千円で募集。
決まりにくい間の部屋から入りました!

さて立て続けに角部屋も決まるのか!?
それはまた次回お伝えしようと思います。
まだまだ満室への道は続きます!

 

 

素人でも意外に簡単にできた!空室を埋めるための賃貸募集方法

これまでは中古住宅購入の話を書いてきましたが、今度は実際に賃貸アパートを経営していく話です。
この賃貸併用住宅を選んだ最大の理由も「賃貸で収入が得られる」といった点ですから、ここを書かないわけにはいきません。

しかし、もちろんアパート経営など自分は初心者です。
テレビCMなどで「アパート経営を副業にどうぞ。簡単です」みたいなものは多く流されていますが、本当に簡単なのでしょうか?

素人がアパート経営に取り組んでいく様子をご覧ください。

最初は不動産屋の区別もつかなかった

賃貸併用住宅を購入する時にお世話になった不動産屋S(これから不動産屋が複数登場してくるのでイニシャルを付けます)には、この住宅には3部屋の賃貸物件付きであり、今1部屋だけ入居者がいるということは最初からしっかりと確認していました。

そして購入の意志を表し重要事項説明を受けて、仲介手数料と手付金を支払った時点で「アパート空き部屋の募集を行いたい」との話をし、まずはその不動産屋に直接賃貸経営のノウハウを聞いてみようとしました。

しかし、今ではそんな区別は当然つきますが「我が社では賃貸の斡旋は行っていないので、私はそれほど詳しくない、この物件の最寄り駅にある賃貸専門の不動産屋Tを紹介するので、そこで話をしてみたらどうか」という対応でした。

この不動産屋は大手デベロッパーなので、アパートやマンションの賃貸はなく、中古物件や新築物件の販売のみということでした。

「なんだかつれないなあ、、、」という気持ちにはなったのですが、まあそこは専門家に任せたほうが良いだろうということで、最寄り駅にある地元に不動産屋Tに挨拶に行きました。

幸い連絡は不動産屋Sから行っていたので、こちらからは特にアポ取りはなし。
でもまあ最初だから手土産ぐらい必要と思い、お菓子は持参しました。

駅には非常に近いですが、本当に地元の不動産屋という印象。
担当者はフランクな男性で年の頃は40歳ぐらいでしょうか。
一応この周辺に5店舗ほどある地場チェーンの不動産屋でした。
また小さな2店舗が隣り合わせになっていたのですが、この会社も賃貸と売買で分かれており、そこで便宜上2店舗にしているということ。
まあ実際は店舗の中はつながっていたのですが。

まずは自分が初めて賃貸アパート経営に取り組むこと、まだ正確には自分の物件になってはいないということ、2月という絶好の時期だがこの付近のアパートの繁忙期はどうなっているのかなど質問をぶつけました。
それぞれにはしっかりと丁寧に答えてくれたので、悪い印象はなかったです。

近くに大学が多くあり、その学生向けの需要があるというのは初心者ながら計算をしていたので「これからまさに増える時期なので絶好のタイミングですよ」という力強い回答ももらいましたが、同時に「でもこの時期で決まらないとこの辺は1年空いてしまうこともありますね」とのアドバイスも貰いました。

また賃貸募集をかけるに当たっての手続自体は拍子抜けするぐらいにかんたんで、書類に名前や住所を書いて印鑑を押すだけでした。
手数料(広告料として成約時に家賃1ヶ月分、月々の管理料は家賃の5.4%)などの説明も受けましたが、全部で20分ぐらいだったと記憶しています。

オーナーチェンジで引き継ぐ、入居中の1部屋は家賃4万9千円だったのですが、その家賃は20年前に決まったものであり、今の築年数や設備ではその価格では厳しいとのこと。
とりあえず4万円でスタートし、問い合わせの状況を見ながら決めていくことになりました。

私も学生時代から社会人5年目ぐらいまで、一人暮らしをしてその時はいろいろな要素を見ながら物件選びをしていたのですが、自分の中では、① 広さ ② 家賃 ③ 駅からの距離 ④ 周りの環境 という基準で決めていました。
本当に個人的な好みだなと。

リビングとキッチンに分かれているよりも、広いワンルームのほうが部屋が使いやすく、そこそこ収納があればまあいいだろう。

洗濯はほとんどしなかった(汗)ので洗濯機置場などは気にしていませんでした。

また部屋探しの手段としては、大学生になりたての頃はまだネットの賃貸情報サイトもなく、不動産屋に行って条件を伝えてから、マイソクを見てチェックしていくという形でしたが、社会人になる頃には、SUUMOやathomeなども出てきて、それぞれ条件を入れて検索し、その物件を取り扱っている不動産屋に行くという方法に変わっていくという過渡期でした。

今はやはりネットで検索する人が主流なのか?と聞くとやはりそうである、との回答。
大学生で合格が決まり、地方から部屋探しだけにとりあえず来るという人は、不動産屋に「いい部屋を紹介してくれないか」と来ることもあるそうですが、9割以上はネットで目星をつけてから、「この部屋に入りたい」と来るそうです。
まあスマホでも簡単に検索できる時代ですからこれは当然の流れですよね。
設備や条件面での検索設定が非常に細かく検索できるようになっていますから、ネットの発達はたいしたものです。
そのうちカメラを設置しておいてデジタル内覧などもできるようになるのではないでしょうか。
実際、高級マンションの売買の場ではVR内覧でいろいろな物件を現地に行かなくても見られるようになっているという話です。
ドローンで空撮した上空からの眺望を見るというにもおもしろいでしょうね。

魅力的な部屋にするために設備を考える!

とりあえず近場の不動産屋に赴き、募集依頼をかけたのが2月の頭です。

ちょうど大学受験、そして合格発表がわかる時期ということで、素早い対応が求められます。

まずは不動産屋に部屋の様子を撮影してもらい、不動産情報サイトに載せなければいけないのですが、自分でまだ鍵も持っていませんし、普段はサラリーマンなので、内覧に付き合うこともできません。
全てはその時点での持ち主である、売主の方に許可を取ってからということになります。

さらに直接連絡ができないので、不動産屋Sを介しての連絡になり、タイムロスが発生してしまうのが最初はもどかしかったです。

最終的にはアパートの鍵は不動産屋S経由で売主から預かり、不動産屋Tに預けるという形になりました。

そこで部屋を撮影してもらい、マイソクを作成するとともに不動産サイトにも載せてもらいます。

ここの時点で2月の10日頃。

最寄り駅にある大手有名私大の合格発表は2月15日とチェックしていたので、なんとか間に合ったという形です。
しかしもう一つある私大はすでに合格発表を終わらせていました。。。

自分でも休日のたびに部屋に行って、魅力ある部屋にするための対策を考えていました。

まずエアコンは必須なので、これは各部屋に買う。
大体8万の出費です。

あとはガスコンロは置けるのだが、あまり自炊しないような学生の場合はIHのほうが便利だろうということで、これも購入。
ネットで検索したらガスコンロより二口IHの方が安かったというのもあります。
ガスコンロは3万ぐらいですが、IHクッキングヒーターは二口でも1万5千円ぐらいでした。

また防犯面も考え、オートロックにするのは構造的に無理だけれども、モニター付きインターホンがあれば、不審者の侵入を防げるのでこれも購入。
工事費込で大体2万円で済みます。

最初に設備投資をしたのは、まあ初年度は利益出さないようにして確定申告をする手間を省きたい、というのもありました。

ただ結局モニター付きインターホンは工事が必要で、そのためには業者に立ち会わなければいけないという都合上、付けられたのは3月末でした。
物件の募集要項には不動産他に対し「入居後につけるので、モニター付きインターホンと記載してください」と伝えたところ、今はなくてもOKということでした。

最初に全部必要なものを付けるよりも、入居者の相談に応じて必要なものを置いてあげるというのも入居者に対する印象を良くするという面で、有効かもしれませんね。

他にも設備面ではバストイレ別の方が人気があるとか、洗濯機置場を外よりも中にある方が良いなどのアドバイスは不動産屋Tから頂いたのですが、バストイレ別にするには100万位かかると言うのでとてもそんなお金はなく、この案は却下。

洗濯機置場はまあ5.6万で室内に置くことができるのですが、部屋が狭くなると思ったのでこれも行いませんした。

自分が学生時代に部屋探しをしたときは、風呂にはこだわらないのでユニットバスでも全然OK!

洗濯はコインランドリーで週1ぐらいだった、というのもあります。

でも入居者というお客さんの視点になって考えると、あまり良くないですね。

意外と簡単だった賃貸物件の入居者募集手続き!
大学の合格発表を前に準備ではできたが、無事入居者からのアプローチはあったのか!?はまた次回お伝えしますね。

 

賃貸併用住宅の容積率がオーバーしていて予想以上に登記費用が掛かりました

新築で家を買う人にはあまり関係がないかもしれませんが、中古で家を買う場合には、前の持ち主が登記関係の手続きをしっかりやっていなかったということがあります。

新築で購入すると、土地は移転ですが家屋は「保存」手続きになるので、一から全部新規になります。

自分の場合も基本的な部分では問題がなかったのですが、増築に関しての登記が未登録ということで、費用が想定外にかかってしまったという話をします。

まあ昔の登記関係って結構いい加減だったんですね、というお話です。

物件の表記上は問題がなかった

最初にネット上での物件探しをしたときには土地の広さが約60坪、建物の大きさは約55坪ということで、その時点での表記上の容積率には問題がありませんでした。

まだその時は建ぺい率や容積率については、漠然とした知識しかなかったので、容積率オーバーについても問題点などは意識しておらず「土地の面積よりも家が小さいからまあ大丈夫だろう」程度の認識でした。

今では住宅の用地や用途を多少なりとも勉強しましたが、知っていると知らないとでは大違いですね。
こういうことは。

最初に家の内見をしたときも広さは結構あるなと思いましたが、前にも書いたとおりに3階部分が屋根裏的な構造になっていたので、そこの面積が未登記の部分があるという話だけは聞いていました。

屋根裏といっても天井は実は大半の部分は2メートル以上あるので、建築上の屋根裏部屋には該当せず、普通の居室として家の面積に含まれてしまうのです。

ちなみに屋根裏といえるのは天井高が1,4メートル以下です。
実際にこの天井高の部屋を使おうとすると、ロフト付きの物件に住んだことがある人はイメージできると思いますが、狭くて熱がこもりやすい上に、日光を一番受ける場所になるので、夏はとても使えたものじゃないんですよね。
物を置く場所としても、熱や日差しの影響を考えなければいけません。
でも2メートル以上あると、そこまで熱の影響は考えなくて済みます。(暑いことは暑いですけどね)

さらに実際に売買をすることになり、不動産屋の方の調査でわかったのか、売り主が不動産屋に正確に後から伝えたのかは定かではありませんが、、、一度2階の寝室を増築しており、そこも未登記になっているということでした。

家を建てたときは、容積率が90%だったらしいのですが、その後緩和の動きがあり、容積率が100%までOKになったので、その時に増築をしたものの、特に登記の手続きは行っていなかったようです。

そのため、もう一度測定をし直すと全部で66坪ほどの建物面積隣、容積率をオーバーしてしまうという話を二度目の内覧の際に聞きました。

そこで「じゃあ、やっぱり無理です」という気には自分の方ではなりませんでしたが、売り主の方は多少気にされていたそうです。
そのこともあってきっと100万円割引をしてくれたのでしょう。

とりあえずその場で不動産屋に「登記関係の費用がかかるかもしれません」という話は聞きました。

容積率をオーバーしている何がデメリットなのか

そして登記関係の問題がわかったのは、住宅ローンの審査に入るときでした。

住宅ローンは物件の担保能力を見て、融資するかどうかを判断するので何か問題がある物件の場合は融資が受けづらくなります。
自分の住宅の場合も「容積率オーバー」ということで問題のある物件ということになっていると聞きました。

その間に売り主の方も土地家屋診断士に調査を依頼して、正確な土地と家屋の面積の測定を行っていたようです。

不動産屋が言うにはこの費用を買主が負担しなければいけないこともあるようですが、この物件の場合は売主の方の登記ミスということで、先方で負担をしてくれました。

不動産情報サイトで物件情報を見たときは180平方メートルほどの家だったのですが、 家を建てたときは140平方メートル扱いだったようです。

・2階の増築の未登記
・3階の屋根裏部屋は通常の居室扱い

ということで、最終的に200平方メートル以上の家ということになりました。

物件に瑕疵があるということで、一般的な金融機関での融資が受けづらく、そこで融資を行ってくれる可能性が高いということで紹介されたのが、協同住宅ローンでした。

今のこのマイナス金利による超低金利住宅ローンが当たり前のご時世では0.7%ぐらいの金利も珍しくないのですが、残念ながら悪い条件の物件でも融資をしてくれる金融機関は、金融機関側のリスクを減らすために金利は高くなってしまいます。

一応、一般的な金利が2.45%のところ、妻も働いているということで、軽減条件を最高まで適用できて、1.775%まで金利を下げてくれるということでした。

また一般的な住宅ローンでは、団信への加入は必須ですが、協同住宅ローンの場合ははじめから団信の加入料が込みということでそれを含めたら、一般的な住宅ローンとそこまで差がないとも言えるぐらいの金利差には落ち着きました。

フラット35の35年固定が今は1.1%で、フラット35は団信の加入料は別になっているので自分の場合は実質の金利が1.45%ぐらいと考えることができるでしょう。

ただ変動の可能性もあるプランなので、今後上昇することも考えられます。
今のうちにできるだけ返しておきたいですね。

容積率をオーバーしているとどれくらいの費用がかかるのか?

住宅ローンでいえば、安いものより年間0.35%ほどの差になりますが、まあどうせ前倒し返済を行っていけば、そこまでの差ではないし、長期的な話なのでそれほど直近の出費にはなりません。

土地家屋調査士費用も負担をしてもらいましたが、登記に関する費用はそれなりの額になりました。

まず登記に関する手続きも土地の登記の移転、家屋登記の移転、その上で面積が大きく増えたことによる移転手続き、さらに賃貸住宅が入っているということで、それに関する登記のし直しも含まれるので、司法書士への依頼費用が多くかかるということでした。

普通中古を買っても土地と家屋の移転手続きのみで、5万ぐらいが多いということですが、今回は不動産屋の話ではやることが多かったので15万ぐらいかかることに。

税金関係が55万ということで、登録免許税を含むと、登記費用は約70万円にもなりました。

中古なので登録免許税の軽減条件もあまり適用されずに、この値段となりましたが、まあ土地もそこそこ広いので仕方ないかとそこは妥協をしました。

司法書士に依頼せずに、自分で登記関係の手続きをすればこの分の費用は節約できるわけですが、まあ勉強するのも面倒だし、妻にも任せられないので、ちょっとでも「こういう勉強をした経験がある!」という人以外にはあまりおすすめできないですかね。

なお余談ですが不動産の取得に伴う、もう一つの大きな税金である不動産取得税は、翌年の4月頭に通知が来ることが多いようです。
不動産取得税は露骨に新築を優遇し、中古は優遇されずに費用がかかるので、新築はほとんど税金がかからないことも多くなっています。
しかし我が家の場合は中古築30年なので50万はかかると言われています。
もちろん住宅購入費用の中に見積もってはいますが、登録免許税と不動産取得税の2つを、家の購入時に取られるのはなんか税金の二重取りみたいで納得がいかない感じですよね…。

また家屋の面積が140平方メートルから200平方メートルと約1,5倍になったのでその部分の固定資産税もかなり増税ということです。
う~ん今から頭が痛い!

まとめ

というわけで、中古住宅の購入で土地や家屋の測定をやり直さなければいけない、さらに容積率オーバーだった場合には、

・良い条件での住宅ローンの融資が受けにくい
司法書士費用が通常よりも2~3倍かかる
・測量の費用を自分で負担をしなければいけない可能性がある
・もし売ることになった場合に、あまり良い条件がつかない
・今後の増築や改築も難しい などのデメリットがあります。

それでもまあ住める限りはこの家に住み続けるつもりですし、幸いに築30年ながらも非常に状態は良いので外壁塗装と一部の水回り、リビングの壁紙の張替え程度のリフォームで済みました。

次は新居購入手続きと並行して行っていた、アパート運営の話について触れていきたいと思います。

賃貸併用住宅購入に向けた資金計画から売買契約まで

家を買うまでには不動産屋、そして売り主との何回かの交渉がありました。
と言っても特にトラブルが合ったわけではなく、これに関しては至って普通のやり取りに終始したと思います。
多少手がかかったのは資金の調達ぐらいでした。

住宅ローンが思うように借りられない!?そんな時にどうしたか

二回目の内覧の後に、家族、両親、不動産屋と話し合いを行いました。
そこで100万円値引きをしてもらい、3880万円になったこと、それ以外の諸費用と、どれくらいの住宅ローン資金が必要かなどを話しました。

夫婦で貯金をしていてそこから払おうと思っていた額は600万円程度。
さらに自分の貯金からは300万、妻からは100万の合計で1000万円を払おうと思っていました。

諸費用は家を買う前に、大まかにネットのサイトなどを見て把握していたのが「中古の場合10%ぐらい家の代金以外にも覚悟をしておいたほうがいい」ということでした。

そうなると約3900万円に加えて390万円、最終的に4300万円ぐらいとなります。
しかしまあ10%はかなり多めに見積もっての話ともありましたので、まあ4200万円ぐらいかなと思っていました。
そうなると住宅ローンで3200万円借りなくてはいけません。

また親を連れてきていたのは、もちろん資金援助をしてもらうためです。
親の話だと「じゃあ毎月10万送金するから、それで住宅ローンを払っていけばいい」とのことでした。

自分としては、借入額が大きいままだと、金利が増えてしまいもったいないと思っていたので、なんとか住宅ローンの借入分を減らしたいと思っていました。

そこで親にちょっと工夫をして交渉。
この時の金策と購入資金計画ですが、私の年収が当時450万ほどでした。
不動産屋からは7倍程度まで融資を受けられる可能性が高いということで、まあ3200万というとギリギリのラインであり、少し足りないかもしれない可能性もありました。
(自分の貯金から更に出せばなんとかなるラインでしたが・・・)

また副業も多少していたので給料以外の収入もあったんですが、それは証明する書類がまだよくわからず無かったので、年収にプラスできるものではないということもあります。

ただ妻がまだこの時点では正社員として勤務をしているので、そのことがプラスになり、多少の融資額の増額もありそうだという話もありました。

ただ金利の支払いは少ないことに越したことはないので、親には「恥ずかしながら年収が少ないので、住宅ローンをギリギリまで融資してもらってもお金が足りない、毎月の資金援助よりも、最初にどかっと大きな金額をもらえないか」と話しました。
親もちょっと意外そうな顔をしていましたが、「ここをどうかしないと、家が買えないかもしれない」と訴え、何とか了承を得ました。
そして親から400万円の援助を受けることに成功。

不動産屋との話で、住宅ローンは2800万円の融資を受けることになりました。
その資金計画ができた後は住宅ローンの事前審査を行うという指示を受けます。
結構ここで用意しなくてはいけない書類が多く、リストアップしてみると、、、

  1. ・これまでの職歴を記載した職歴書を自分で用意
  2. ・過去三年分の課税証明書
  3. ・私と妻の源泉徴収票
  4. ・私の健康保険証
  5. ・不動産屋に用意された個人情報同意書

を提出しました。

特に課税証明書は前に住んでいた豊島区からのものも用意しなければいけなかったので、ちょっと手間がかかったのを覚えています。
この時点で1月末でした。
結構不動産屋が「早く書類を要していただかないと、事前審査が通らない可能性があります」と急かしてきました。
自分はあまり深いことを考えていなかったのですが、早く決めたいというのもあったのですかね。

最終的な住宅購入資金の内訳です。

  • 我が家から1000万
  • 親に400万
  • 融資を2800万

の4200万円を用意することができました。
なお、親にはその後毎月5万円贈ってもらっています(笑)
住宅関係の資金援助はその時はまだ国の相続関連の法律をよく知らなかったのですが、親が調べてきてくれて700万円までは非課税ということでこのことは問題なし。
ただし翌年申告はしなければいけません。

住宅ローンの事前審査の結果は、3日ほどで来て無事OK。ということでなんとか資金調達はできました。

売買契約を結ぶ

住宅ローンの事前審査も了承がおりたので、その次の週末に売買契約を結ぶ事になりました。
ここで初めて売り主のご主人と出会いました。

不動産屋から用意することを求められたのは手付金として300万円。
こんな大金を持ち歩いたことはなかったので、当日は緊張しましたね。笑
その後初めて知ったのですが、手付金の金額にも相場というか、中古住宅では10%以上は預からないというのがあるんですね。

仲介手数料の半額として66万円程度。
売り主に支払う金額で250万ぐらいだったと思います。
あと100万円値引きしてもらえたので、仲介手数料が3万円ぐらい安くなったのはさりげに嬉しかったです(笑)。

やっぱりこの時点では不動産関係の法律なんかろくに知らなかったので、相手の方と一緒に3時間ぐらい不動産屋の説明を聞くだけでした。
住所以外にも土地を示す番号のようなものがあることなども、初耳の知識で色々世の中には自分の知らないことが色々あるのだなと、変な意味で関心。
でも途中正直眠かったです(笑)
家に関する瑕疵的な部分の説明は非常に重要ということで、しっかり聞いていましたがここは家の内覧時に大体聞いていたので問題なし。
おまけに100万円割引してもらっていたので、ここに関してはまあ「何かあったら、割引したお金で修理してね」ということだったのでしょう。
ただここで問題になったのが、「容積率をオーバーしてしまっているので、登記関係の費用が結構掛かりそうだ」ということ。
そしてそのお陰で「住宅ローンが特定の金融機関でしか借りられない」ということでした。
今になって考えると、それは本当だったのか?という気もしてきますが、やはりこの時点では不動産のことなどほぼ知識がなかったので、不動産屋の言うことをそのまま信じるしかなかったのです。

まあともあれ重要事項説明は宅建資格を持つ不動産屋の方の立ち会いのもとで無事終了し、いよいよお金も支払ったので、後戻りもできなくなりました。

住宅ローン本契約のための面談とは

これで自分的にはローンの審査もおりたし、あとは引っ越しとアパートの客付けだなーと思っていたのですが、やっぱり家を買うのには時間も手間もかかります。

少し時間が空いて、今度は住宅ローンの本審査のための手続きが必要になりました。
重要事項説明を行ったのが2月頭であり、2月10日頃に住宅ローン本申込みのための書類が送られてきました。
このあたりは不動産屋の担当が全部行ってくれるので、自分が言われるがままにするだけで、特に難しいことはなかったです。

本申込はほとんど形式的なものであり、事前審査の時点で、ほぼ決まっているというのも不動産屋に聞いていました。
まあ人によって違うのかもしれませんが。

書類に必要事項を記入。
書類と課税証明書、通帳のコピーを同封しました。

数日後には本審査通過との連絡ももらい、晴れてこれでほぼ購入のめどがたちました。

ただ住宅ローンの本契約をするために、金融機関での面談が必要とのこと。
私が借りることになったのは、協同住宅ローンという会社です。
会社を休んで本社まで向かい、2月末に担当者と面談を行いました。

持参したのは 健康保険証、運転免許証、実印、返済予定口座の通帳です。
聞かれた内容としては現在の勤務状況や家族のこと、家の状態などでまあ世間話に毛が生えた程度のこと。
行く前が「もしかして変なことを言うと、融資が下りなくなるのかとも懸念していましたが、全くそんなことがなく、まあ融資先の人間がどんなものかを、金融機関が知っておきたいから、程度の理由であったようです。

不動産屋も「心配しなくていいですよ」とは事前に言ってくれていたのですが、不動産屋から連絡が来るまでは「失態しなかったかな」と、ちょっと不安な気持ちになっていましたね。

と、まあ家を買うまでの手続きは基本的にほぼここで終わり。
協同住宅ローンに行ったのが、2月末でしたか一ヶ月半ほどかかったことになります。

時系列で書き出すと、

1月上旬:初回内覧
1月中旬:家族、両親を連れての2回目の内覧
1月下旬:資金計画のため不動産屋との面談、同時に事前審査申し込み
1月末:事前審査通過
2月頭:売買契約、重要事項説明及び手付金の支払い
2月上旬:本申込手続き
2月中旬:本審査通過
2月末:面談 となります。

普通に中古住宅を買う人はこの程度のやり取りや手続きで終わりでしょうが、我が家の場合は 「容積率をオーバーしていたので、その関係でお金が結構かかった」 「アパートが3部屋あったので、その部屋の募集も平行して行っていた」というちょっと普通の中古住宅とは異なる点もありました。

次回はまず「容積率オーバーに伴う登記関係の処理や支払い」についてお話したいと思います。

妻と子供&両親を連れて2度目の内見

妻と親の説得、そして再内覧

1人で1回目の内覧を行った記事はこちら。

自分の中ではまさに「住居として求める条件」「収入を得られる家」の両方の要素を満たした中古住宅として、満足の行くものでした。
これまで内覧をしてきた家よりも作りも良く、お金をかけて建てられた家だと言うのもひと目で分かるほど。
中古住宅と一口に言ってもまさにピンからキリまであるということでしょう。

自分の中では購入に対する意欲がぐっと高まったので、次は家族や身内を説得する必要が出てきます。

妻に対しては「専業主婦で子育てに専念できること」をアピール

家に帰るとまず妻に報告をすることになります。

妻は新宿の職場で働いており、時短勤務だったので、子供を保育園に5時には迎えに行けていたのですが、時短勤務も3月いっぱいで切れることになる、ある意味でタイムリミットが迫っていたともいえます。
4月までに何らかの対処を行なわないと、保育園に迎えに行けるのも7時前になってしまい、子供が可哀想、かつ家事の負担も増えるな、と私もなんとかしたいと常々思っていたのです。

そこで新しく見てきた家が良かったことを、写真とマイソクを見せて説明。

家は坂の上にあるが、まあ徒歩10分以内なので歩けない距離ではないし、当分車は買わないとしても、電動自転車があれば買い物には不便はないだろうと話しました。

賃貸が3部屋あれば、今妻の稼ぎで家に入れてもらっているお金も賄うことができるだろうし、専業主婦になれば保育園代もかからないので、家計的には今より好転するだろうと数字で説明をしました。

妻にとっても悪い話ではなく、やはりできれば3歳までは子供は家で育てたいという希望もあったので、まずは再度の内覧に同意。翌週の週末に見に行こうという話になりました。

親への説得は、立地、貯蓄の予定などをExcelで作成し、説明

次に必要になったのは、私の親への説明です。

それなりに貯金はしていたのですが、まあ親にもらえるものはもらっておこうと思ったので(笑)。
一応それまでに「家を買うときは少しは出してやるよ」という言質は取っていました」ただそれは同時に「俺の行きやすい場所に買えよ」という意思の裏返しということも理解したので、実家のある神奈川西部から通いやすい場所ならば、親も同意してくれるだろうと思っていました。

実はこの前に東京東部でそこそこの条件の家を見つけたこともあったのですが、低価格なかわりにローンが組めない物件でした。
そこで親にまとまった金を借りて、毎月利子無しで返済できないかと相談したことがあったのですが、そのときは取り尽く島もなく却下されたこともあったのです。

今回は親も電車1本で来ることができる場所であり、車を利用しても1時間程度、駐車スペースもあるので交通面ではまったく問題ありません。

ただ親は「2020年のオリンピック以降に不動産価格が下がると言われているから、その後でもいいんじゃないか」と週刊誌の受け売りのような自説を展開し、なかなか家の購入にOKを出してくれていませんでした。

そこで私も今回は本気だということをわかってもらうために、Excelで2016年に家を勝った場合と、2019年まで賃貸で過ごし、その後家を購入した場合の貯蓄額のシミュレーションを作成。

家を買うのを先延ばしにした場合は、毎月の家の購入のための貯金とともに、毎月の家賃がかかるので結局住居費は毎月20万円ほど必要になる。
しかし家を購入してしまえば、支払いはローンの返済として毎月住居費が10万円ほどになるので、子供の教育資金などの貯金を本格的にできるようになることをアピール。
さらに賃貸収入も得られるので妻は専業主婦に専念でき、教育面でも良い効果があること、家が近くなるので孫の顔を見せられる機会が増えること、最終的に2025年時点の想定貯蓄額で1000万円以上の差が出ることを見せ、理屈と情の両面で親を攻め立てました(笑)。

土曜日に内覧し、この資料を夜に作成、日曜に親にプレゼンに行きました。

この執念のアピールに頑固な親も陥落。
その場で了解をもらって、資金の支援についても約束を結び、両親も翌週末に内覧をしたいということで、私の家族と私の両親で二回目の内覧に赴きました。

余談ですがこのときは帰ってきた後に、親の説得ができたことで祝杯を上げました。

妻と子供・両親を連れての二回目の内覧

そして月曜に不動産屋に対して「今度は自分の家族と両親も連れて内覧を行いたい」との連絡をして、日曜日に売り主の方の了解が取れたので、再度不動産屋に赴いて車で言質へ向かいました。

前回は大人一人でしたが今度は大人4人ということで、先方の負担も大きくなることを考え、なんとこちらで頼んでもいないのに、親が手土産として地元の名産である牛肉を持参。
手土産を持っていったことで売り主の奥様も感動されていました。

2回目もご主人が多忙ということで、奥様のみでしたが、両親と年齢が違うということで意気投合し、売り主の方のお子さんも同年代ということで、それぞれ話が弾んでいました。

妻が気にしていたのはやはり子育て環境面。
普段の買い物ができる場所、公園があるのか、幼稚園や保育園はどうなのかを言うことを不動産屋に細かく聞いていました。

私の父も高校の教師をしていたため、教育面には関心が強く、「もしここに住むのなら、高校はどこがあるな」という方面まで先の考えを持ち、その言葉を聞くと家の住環境に納得がいっていた模様。

住居スペースも十分に確保されており、周辺の家の様子を見ても閑静な住宅地で治安も良さそうだということで、大変気に入ってくれました。

特にリビングが広く、一端が午後であったため陽射しが燦々と降り注ぐ様子が気に入ったようであり、「これなら住みやすいよね、うちよりもいいね」と母親も太鼓判を押してくれました。

子供も嬉々として家の中を駆け回り、面積で言えばこれまでより数倍に広くなるであろう我が家候補に満足。
それまでの家がリビングらしい部屋もない家だったので、親としても実は「孫が狭い家で育つのが可哀想」という思いは持っていたようです。

その他水まわりやキッチン、収納なども確認し妻も親も納得。

内覧を追えた後喫茶店で話をしましたが「これでこのお値段ならお得じゃないか」と家の購入に改めて納得してくれました。

嬉しい誤算

不動産屋に翌日「家の購入に進みたい」との旨を伝え、まずは申込金を支払う手続きをすすめるために、更に週末に行くことに。

その翌日に売り主の方から「おみやげを頂いたし、大変気に入ってくれたようだったので、100万円の値引きをしたい、このお金で細かい場所の修繕をしてください」とのご連絡がありました。
親が持ってきてくれた手土産が思わぬ効果を発揮してくれたのです。

また1回目の内覧で私が大変気に入っていたので、2回目の内覧時、親や妻に「ここはこうなっていて、だからいいんだよ」と大げさなぐらいにアピールをしていたのを聞いてくれたいたのでしょうか。

もし中古住宅の購入を考えて、内覧に行く方に是非アドバイスしたいのですが、まさに手土産は海老で鯛を釣るような効果がある時があります!
お互い気持ち良い取引をするために、本当に気に入ったならば賞賛の言葉は惜しみなくかけるようにしましょう!
ただしとくに値引きがないことももちろんあります(笑)