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賃貸併用住宅では自治会費を払う方が無難です

不動産経営を行っていると、一応自分の持ち家のひとつになるだけに、それまで関わることがなかった問題なども色々でてきます。

固定資産税などの税金もそうですし、なにより自分もそれまで東京の賃貸住まいだったので、自治会という組織とは全く無縁でした。

しかし持ち家があるとなると、自治会の加入やゴミの回収なども一筋縄ではいかなくなります。

東京都と神奈川の違いも含めてそのあたりについて、今回は触れていきます。

長い賃貸住まいだったので知らなかったこと

自分は大学1年の時に池袋で一人暮らしを始め、その後結婚して二人暮らし用の住まいに転居、さらに子供ができてもう一度引っ越し、そして今回の賃貸併用住宅の購入という住まいの歴史がありますが、それまで住んでいたのはいずれも東京23区内の集合住宅でした。

基本的に隣人などと関わりを持つことは一切なく、ゴミ出しについてもマンションの戸期はマンション内のゴミ捨て場、それ以外は地域のゴミ出しの日の案内などを不動産屋や自治体のホームページを見ながら捨てるという感じで、特に「これはゴミ出しができない」「自治体が回収してくれない」というものはありませんでした。
(パソコンや大型家電などは別ですが)

もちろん地域の自治会というものは一切なく、こう言ってしまっては何ですが、近所の人間と関わりを持つことなどただただ面倒、今日日そんなものがあるのは田舎だけで、都心はありえないものと思っていました。

もちろん子供の頃過ごした神奈川の片田舎では、ごみの日などは公民館などに当番で親が見に行っていたのは知っていましたが、今住んでいる川崎は大都市だし(笑)
そんなものはないだろうとたかをくくっていたのです。

前の住人から自治会の案内を受ける

しかし家の引き渡しの時、前の家の持ち主から「自治会があるから自治会費は払っておいたほうがいいですよ」との案内を受けました。

もちろん戸建てに住むのですから、流石に近所の人に挨拶ぐらいはしようと思っていたし、子供のことを考えると子供会などの行事参加はしなくてはいけないと思っていて、近所の方とある程度関係は気づかなければいけないとは思っていました。

しかしまさかそこそこの都会でも未だに自治会があるのかと知った時は軽い衝撃でした。

まあ妻が専業主婦なので、その辺は全部任せることはできるのですが、自治会長をそれぞれローテションで担当したり、地域の祭りや防災訓練があったりと、未だにこういった行為が続いているのだなとは、家を構えるまでは微塵も思っていませんでした。

さらに川崎市のゴミ回収のシステムですが、一般ごみ、資源ごみが明確に分けられていました。

一般的な燃えるゴミ、燃えないゴミは川崎市が回収をしてくれるのですが、布やダンボール、本などの資源ごみの回収はなんと川崎市自体での回収は行っていないのです!

東京では普通に一般ごみも資源ごみも自治体がやってくれていたのに、神奈川の自治体サービスは実は東京都とはかなりの差があるのです。

(後々知ったのですが、児童手当や公立幼稚園がない、中学校の学校給食がまだ行われていないなど、かなりサービスが悪いです)

ダンボールなど資源ごみの回収に関しては、自治会が月1階の廃品回収を委託しており、その回収した物を業者に売却することで、無料で回収をしている、もしくは週1回近隣の小学校のPTAによる廃品回収が行われており、そこに資源ゴミを出すこともできるというものでした。

さらに「自治会費はあまり大きなお金じゃないから、アパートの住人の人の分もきちんと支払ってあげたほうが良い」とのアドバイスも受けました。

4軒分の自治会費を負担

自治会費は一軒あたり毎月150円、年間で1800円です。

自分の家の分だけならば1800円で済みますが、3軒分追加で払うと年間の合計が7200円。

大した額ではないと言ってしまえばそうですが、痛いと言えば痛い金額です。

ただ他の自治会の人も「あの家はアパートも付いているので、そこから収入が入っているはず」というのは分かることですし、住人に対し「毎月150円、もしくは年間1800円自治会費を払ってくれませんか?」というのも面倒だったので、結局は自分たちでアパートの3軒分負担をすることにしました。

時々回覧板などが回ってきて、エリアの各自治会の地図が回ってくるのですが、それを見るとアパート単位で自治会に未加入というアパートも結構あります。

しかし普通に自治会未加入の住人も資源ゴミを回収に出しているようです。

結局ゴミ回収に冠して、自治会費は関係なく、うちは無駄な負担をしているのではないか?という疑問が正直あります。

ただ我が家はここで子育てをしていく予定なので、子供が近所の住人に「あの家の子ね」と変な色眼鏡で見られるのも嫌なので、子供のことを第一に考えたら、ここはまあ言いなりになっておくのが得策なのかな、と思っています。

自治会未加入アパートの場合は、物件のオーナーがこの付近に住んでいるとも限らないので、此処の住人に多少ひんしゅくを買うようなことがあっても気にならないのでしょう。

不動産屋に事情を聞いてみた

結局自治会費をアパートの住人のために大家が負担する形を取っている我が家ですが、客付けを主にお願いしている地元の不動産屋Tに、他の家の場合はどうなのかを聞いて見ました。

また自治会の地図に掲載されている「自治会未加入」というアパートもそこの不動産屋で管理をしているので、その事情も聞きました。

結局はケースバイケースであり、特に自治会に入っていないからといって、この近辺で資源ゴミを捨てられないということはないようです。

自治会が行っているダンボールなどの資源ごみ回収に対するごみ出しはできないようですが、PTAが行っている資源ごみ回収は別に自治会に直接関係ないので問題ない。

そもそもこの付近は学生の一人暮らしが多いので、自治会に入らないことはだいたい付近の住人も想定している、とのことでした。

ただ私の家の場合はアパートではなく、賃貸併用住宅なので、少なくとも大家は払うべきだし、付近の住人と問題を起こしたくないならば、年間5400円の支出は我慢したほうが良いのではないか、ということも言われました。

釈然としない部分があるのは事実ですが、やはり近所との関係を考えたら無難な対応をしておくべきということなのでしょうね。

東京都のように行政のサービスが行き届いているのならば、自治会も必要ないでしょうし、PTAに資源ゴミ回収を任せなくても済むのでしょう。

最近は自治会を嫌がる人が増えているのは不動産屋も間違いなくそうだと言っていました。

PTAもニュースなのでは専業主婦と兼業主婦で軋轢がある、無駄の多いブラック組織だなどという報道をよく見ます。

今の生活に不満はそれほどありませんが、行政のサービスがどれほど充実しているかは、家探しの前によく調べておいたほうが良かったな、と感じました。

私は小田急線沿い住まいですが、新宿から離れた町田が東京都のサービスを受けられて、新宿に近い我が家が神奈川の行き届かないサービスだというのはなんとも不思議に感じます(笑)

川崎市は財政力指数が、政令指定都市では最も良い数字で財政に余裕があるとウィキペディアに書いてありますが、これまで住んでいた豊島区や江東区のほうが何かと行政のサービスは良かったですねえ…。

さっきも書きましたが、川崎や横浜は公立の幼稚園がなく、毎月3万円ほどの学費が取られる私立幼稚園を利用するしかありません。

一応補助はありますがそれも年間7万円程度です。

また給食はようやっと中学まで普及が進んでいるようです。

川崎市は人口も増えていますし、東京に近いので横浜よりも最近は人気がありますが、住環境面やイメージではまだまだ改善の余地があるのでしょうね。

イメージが良くなればもっとこの辺に住む人も増えるんだろうなーって思ってます。

賃貸併用住宅にありがちなトラブルや悩み

無事全室入居が決まり、外壁と屋根の塗装も終了。

まさに新居での新生活を満喫していましたが、やはり大家として左うちわの生活とはいきません。

同じ建物に全く属性の違う人間が住んでいるのですから、それなりにトラブルは発生するものです。

今回は住人と大家との間のトラブル?として賃貸併用住宅ならではの悩みについて触れます。

 

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は住宅ローンという低金利のローンを利用しながら、賃貸物件を建てられるのが最大のメリットです。

普通のアパートローンでしたら低金利の現在でも3%ぐらいはかかるものではないでしょうか。
利用したことはないので、詳しい金利までは知りませんが・・・。

しかし賃貸併用住宅ならば、容積率オーバーの悪物件でさえ団信の保険料込みで1.775%です。

フラット35でも35年固定で今は1.1%程度で融資を受けられるので、賃貸併用住宅のメリットは、普通にアパートを建てるよりもかなり大きなものがあるのではないでしょうか。

弱点を挙げるとしたら、もちろん自分の家と一緒でなくてはいけないので、一物件にしか使えないところでしょう。

まあ住宅ローンを完済し、新しく家を住み替えるのであれば、再度利用することができるので、そういう戦略を取る人もいるようですが、私はまだ現状そこまで考えてはいません。

 

ではデメリットとしてはどんなものがあるでしょうか?

一番は自分の生活音が他人に筒抜けになるということではないでしょうか。

アパートで生活をしていると壁が薄くて隣人とトラブルになった、特に若い一人暮らしの人間が多いようなアパートでは、深夜の騒音が非常に大きなトラブル発生源になっています。

それでも、まぁお互い様ということで妥協をする人もいるのですが、自分の場合、最も大きなネックとなったのが1歳の子供がいたという点です。

当たり前ですが1歳の子供は夜泣きもしますし、こちらの言うことなど聞きません。

広くなった家の中をドタドタと駆け回り「パパー ママー」と話しかけてくる様子は、何者にも替えがたい幸福感もあるのですが、「今の音が下の部屋に届いていないか、クレームになるのではないか」という心配もついて回るのです。

特にリビングの真下の部屋は子供がいることが多い場所でありながら、角部屋ではないために、最も条件が良くない部屋となっています。

その部屋が空いてしまうと客付けには多少の苦労が予想されるので、少なくとも2年はいてほしいという切実な願いもありました。

その他にもやはりこちらの相手の音が多少「うるさいなー」と思わないときがないわけでもありません。

特に私の場合は家に住み始める前に客付けを行い、先にアパートの住人の方が住んでいたという部屋もあるので、上での音が下にどれだけ聞こえてしまうのか、という点をよく把握していませんでしたし、逆もまたしかりです。

家の持ち主には1階と2階で騒音トラブルがなかったのか、はもちろん確認していたのですが、起きてしまえばある意味それまでですよね。

余談ですが前の持ち主は2階にピアノを置いていました。

今思うとよくクレームが起きなかったものです。

 

また私の方は、居住されている方に会ってもなんとも思わず「こんにちは」と気軽に声をかけるのですが、人によってはせっかくの一人暮らしで他人に干渉されるのを嫌がる人も多いです。

生活空間はしっかり特別をしておかないと、それぞれ苦痛に感じながら生活せざるを得ないということもあるでしょう。

プライバシーの範囲や他人との距離感は、本当に個人により異なるものなので断言は厳しいですが、少なくとも家にいながら思い切り音を出しても迷惑にならない、というのは戸建の大きなメリットです。

しかし賃貸併用住宅の場合は、そのメリットが叶えられないことは意識しておいたほうが良いでしょう。

 

私の場合は3階に大きな個室があるので、子供が大きくなってきたらそこで遊ばせるつもりではいます。

 

実際にあったクレーム

そこで実際にあったクレームですが、親や兄弟を招いてとある日曜日に新居のお祝いの場を設けました。

そこで姉の子供、自分にとっては姪と娘が広くなった家でドタドタと駆け回って楽しそうに過ごしていました。

大変に微笑ましい光景であり、私としても家を買った幸福感を味わった瞬間ではあったのですが、翌日不動産屋から「1回の方から足音がうるさいとのクレームが入った」との連絡がありました。

その時の私としては、1階と2階の騒音など対して響かないものだと思っていたので、非常に意外なショックでした。

しかし1階の風呂に入っていると、真上の2階の洗面所の音はよく聞こえますし、たしかに子供の歓声と足音は日曜に体と心を休めたい社会人の方には、ストレスになるだろうなという推測もありました。

それでも妻に「足音がクレームになったので、遊ばせる時間に気をつけよう」と言うのみで、まあ平日の日中は下の人も仕事だろうから問題ない、夜と休日に気をつければいいという認識でした。

それで子供を極力休日は外に連れ出す、3階で遊ばせる、ドタドタ走る時は「走ってはダメだよ」と注意することでやり過ごしていたのですが、根本的な対策をしていなかったら、1ヶ月後ぐらいに再度不動産屋から「やはり足音がうるさいのでなんとかしてほしいとのクレームが入っている、短期に続いてクレームが入ると、退去の可能性が高くなる」との連絡が入りました。

流石にこれで対策を打たない訳にはいかないと思い、よく打っている子供部屋用の、ウレタンでできたクッションマットをリビングにも導入。

さらに2重にしたことで防音性を高めました。

3セット分買ったので、これで3万円ぐらいかかりましたし、子供が剥がして遊ぶので、なんとも手間もかかるのですが、一応それ以降は足音のクレームも入らずに、下の方にも迷惑をかけずに住み続けてもらっています。

不動産屋には「何時頃の騒音が特に気になるか」ということを聞いてもらおうとしたのですが、住まれている方はそこまでは言ってくれませんでした。

 

言われる前にやっておく

またリビングと廊下を挟んで寝室があるのですが、そこの防音対策も行いました。

寝室の真下にはまた別の方が住んでいるのですが、やはり1,2才児が夜泣きが収まっているとは言え、夜中にふと不安になって泣き出したり、逆に遊んでテンションが上って大声をだすことはよくあります。

生活習慣として、注意をしても言うことをすべて聞くとは限らないので、その部屋にも防音対策を行いました。

元々窓の構造上隙間風が入る場所があり、そこを冬は寒くなるだろうと思っていたので、厚手のウレタンのような防音シートを購入。

メインの採光窓以外には、その防音シートをはめ込みました。

やや部屋の中は暗くなりますが、寝室なのでそこまで気にする必要もなく、窓からの隙間風を防ぎながら、音漏れで下の階の方に迷惑をかけることも防げるようになりました。

まあメインの採光窓はそのままなので、完全な防音対策とはいえませんが、下に響くような音を小さくする効果はあったと思っています。

後の話になりますが、そこに住んでいた大学生が卒業により退去することになったときも、特に『音がうるさかった』などのクレームはなかったので、前もって対策をしておいてよかったと思います。

 

賃貸併用住宅といえども不動産屋経由のほうが角が立たない

今回のトラブルは全て不動産屋経由で入ってきたものです。

真上に住んでいる人間なので、直接言えばいいのに、と思う方もいるかもしれません。

電話やメールアドレスは住人に教えてあるので、会わずに直接伝えることも可能です。

ただやっぱり不動産屋を通したことで、住人の方の方もオブラートに包んで伝えることができたでしょうし、私が直接部屋に行って相手に謝罪をしても、お互いにバツが悪い状況になったでしょう。
そうしていたら、多分住人の方は出ていってしまったのではないかと思います。

不動産屋を挟んだほうが、ある意味本音をやんわりといえるのでやはり自主管理ではなく、不動産屋に管理を依頼してよかったと感じました。

10年ほど前に「引っ越ししろ!」布団を叩きながら威嚇をする中年女性が話題になりましたが、騒音というのは、実際にそれが原因で殺傷沙汰が起こるほどのトラブル源ともなります。

大家としては他の部屋に迷惑をかけるような音を出す住人がいたら注意をしなければいけませんし、もちろん自分が発生させる音にも気をつけなければいけません。

そのための防音対策は、わかりづらくかつ訴求しづらいポイントなのですが、重要性は非常に高いと言えるでしょう。

賃貸併用住宅の屋根と外壁を実際に塗装してみての感想

古典的な詐欺まがいの営業がキッカケ?、屋根と外壁の塗装を決意した我が家。

最初の提示は150万円以上でしたが、3社から見積もりを取って120万円まで値下げをすることができました。

屋根と外壁塗装の具体的な打ち合わせ内容

塗装業者を決定したあとは、どの色にするか、どういった塗料を使うかを説明を受けながら決めます。

塗料の種類については最初の段階である程度聞いていたのですが、もう一度改めてということで説明を受けました。

ここで高級な塗料に変えれば追加料金で塗装をすることもできるということでしたが、わりといっぱいいっぱいだったので、最初の提案通りのものにしました。

塗料にもアクリル系やシリコン系、そしてさらにそれよりも高品質な、なんでもスペースシャトルの塗装にも使われるものもあるということでした。

当然安いアクリル系ものは耐久性が低く、本当に色を変えるだけ、10年も経てば再塗装の必要があるということで、先方もあまりおすすめしてきません。
一応防水性は高いということでしたが、風雨に晒されたり、日光でどうしても劣化してしまうということです。

一方でシリコン系の塗料はややアクリル系よりも値段は高くなりますが、その分15年ぐらいは一般的に色も劣化せず、耐久性も高いということでした。
3度塗りをすることで色むらも無くなり、外壁に用いられている素材に対してシリコン系の塗料は色のノリも良く、発色面でも期待できるそうです。
そしてアクリル系と違って遮熱性があるのがシリコン系の一番の特徴。
表面で日光を跳ね返すので、室内の気温が夏で2℃ぐらい違ってくるそうです。

色の豊富さはアクリルもシリコンもそれほど変わらず40色ぐらいありました。
ただし屋根はまた色合いが違ってきて、濃い目のものが多いのですが、こちらは15色程度しかありませんでした。

塗装例を実際に貼り付けたパンフレットまであって、費用がかかるだけに販促にもお金かけてるなーという感じでしたね。

塗装屋さんのサイトで屋根と壁の色のコーディネートテストができるのですが、なかなかしっくり来るものがないので悩みました。

最後に紹介してもらったスペースシャトルの塗装にも使われるという塗料ですが、価格で言えばシリコン塗料の軽く2倍はするものでした。
これで塗った場合は120万が170万ほどになるということで断念。
機能を聞くと遮熱ではなく、断熱性があり、家の中の気温の拡散を防ぎ、外気が家の中に侵入してくることを防ぐ、というものでした。
遮熱だと夏場にしか高価がないのだけど、断熱は夏だけではなく冬にも暖かく過ごせるということで、暖房費の節約になるそうです。まあ塗装費自体がすごくかかるわけですが(笑)。

後、屋根塗装で初めて聞いたのがスペーサーを屋根と屋根の間に噛まさないと、屋根同士が塗料で癒着をしてしまい、毛細管現象で家の中にどんどん水が侵入し、最悪の場合は木造の住宅の場合腐食してしまうというものでした。

家の塗装をやる前はこんなことまるで興味がなかったし、知らなかったので色々勉強になるなあ、と思いましたね。

工事の1週間前までに色の決定が必要ということで夫婦で相談して決定。
購入時と大きく印象は変えないながらも屋根と外壁を同系統の色にして、統一感のあるカラーコーディネートにしました。

いざ塗装工事

塗装の日程はやはり梅雨は作業が滞りがちになる上に、乾燥も遅いということで梅雨明けに行いました。

夏場は作業は熱くて大変だけれど、塗装自体はスムーズに終わるので、塗装屋さんにとってはいい季節らしいですね。
逆に冬は寒いのはともかく乾きづらくて仕事がなかなか進まないそうです。

作業の前には1階の住人や周囲の家に対して『これから塗装工事を行うので迷惑をおかけします』という旨のチラシまで配布をしてくれました。
こういう気遣いができる会社だと、やっぱり信用してよかったなという気になります。

特に越してきたばかりの人間だと、周囲に最初に印象を悪くしてしまうと、その後の生活に色々と支障をきたす可能性もあります。
また自分はこういう細かい気遣いがあまりできる人間ではないので、先回りして動いてくれる業者さんというのは大変ありがたいものです。

1階の方にもタオル付きできちんと案内を配ってくれました。

本当は自分が説明すべきことなんですけどね。

実際にかかった工程は土日を抜いて7日間程度、足掛け丸2週もありませんでした。

足場の設置で一日。

その後は洗浄や屋根の歪みなどの再調整、そして下地から塗装とどんどん進んでいきました。

昼間に作業をしているし、土日はやっていないので直接自分が作業の様子を見ることはなかったのですが、拍子抜けするぐらいにあっさりでした。

最初は「長い時は3週間ぐらいかかるかもしれません」という話だったのですが、実際にはその半分ぐらいでした。

屋根と外壁の塗装中には2階から垂れ幕を垂らして、自分の会社の宣伝と、スペースシャトルにも使われているというハイテク塗料の宣伝を欠かさないのも、抜け目ない感じでしたね。
バッチリチラシも置いてありました。

月曜日から始めリ翌週の水曜日には足場も撤去され塗装完了。

さすが塗りたてだけあって、新築の家に勝るとも劣らない外観に仕上げてくれました。

せっかくなので家の正面から写真を撮ってみたら、屋根に鏡のように周囲の風景が写り込んでおり、まさにピカピカ状態。

想定外の出費となりましたが、高いお金を支払っただけの満足感がある良い仕事でした。

後玄関ドアも購入時から変えていなくて、ちょっと塗装が剥がれていて気になっていたのですが、そこも「サービスしますよ」ということでやっていただきました。

終了後の日曜日には塗装前の写真と塗装後の写真をファイルにして、完了報告書として持ってきてくれました。
なかなか塗装屋さんがパソコンの使い方など苦手なのではないかと、勝手に偏見を持っていましたが、この会社はホームページもしっかりしており、書類も見やすく作ってくれる良い会社でした。

ただその後1週間後ぐらいに、たまたま1階の住人の方にあったので「色を塗り替えたんですけど、どうですか?」と聞いたら「はあ、あはは(作り笑い)」だったのはちょっとショックでしたけどね(笑)

そして屋根と外壁と葬儀にやろうと思って先延ばししていた家のお披露目パーティーも実施。
親や姉家族、また友人を呼んで2回行ったのですがいずれも好評でした。
どうせやるならばやっぱり早めにやってしまったほうが良いですよね。

塗装をして思ったこと

3階がロフト的な作りなので、外気の影響を受けやすく、塗装をして効果があるかなと思いましたが、まあそこまで暑くないかなという感じでしたね。

エアコンいらずで夏過ごせるかも、ぐらい期待していたのですが流石にそれは無理でした。

でもここで壁と屋根をきれいにしたことで、翌年の募集をする時にも築年数の古さをカバーできるのではないか、との目論見もありましたし、確定申告をする時に1回部分も塗装しているので利益を減らして減税効果もあるのではないかと、色々大家業ならではの計算を同時にしました。

特に経費として計上することを意識するようになるのは、サラリーマンとしてだけの生活をしていると、考えることがありませんからね。

視野を広げるとか、法律をちょっと勉強するきっかけになるという意味でも、大家業は社会勉強としてサラリーマンの副業におすすめできるでしょう。

怪しい営業がキッカケで外壁と屋根の塗装に着手したけど予想以上の金額に

賃貸併用住宅を購入し住み始めるようになってから数ヶ月。

それまでの賃貸生活から面積は2倍以上。
家賃収入は入り、妻は専業になり家事育児が全部任せられる。
職場への距離はやや遠くなったものの許容範囲。
おまけに3階の趣味ルームにDIYで陳列棚を造り、趣味の玩具を並べ私は心から「いやあ~家を買ってよかった」という生活を満喫していました。

ただひとつ気になっていたのは外壁の塗装で結構剥がれが目立つこと。

白い色の壁は色合いは保たれていたものの、角の塗装はパラパラと剥げ落ちる場所が目立ち、触ってみると粉を吹いている箇所も見受けられました。

ネットの検索でも壁が粉を吹き出すようになると、かなりまずいとのこと。

購入する時にも壁の塗装は20年ほど前に一度行ったきりであると聞いていたので、そのうちやらなければいけないなとは思っていました。

それ以上に深刻なのは屋根。

元々は赤い色をしていたのでしょうが、サビが目立つようになり、今ではほとんどこげ茶色に。

雨漏りをするという話は聞いていませんでしたが、これもかなり塗装に必要性を感じていましたし、やはりきれいな色のほうがいいとも思っていました。

しかし塗装を行うのならば、足場が必要なので外壁と屋根は同時に行わないともったいないですし、そこそこ大きな家になるので100万はくだらないだろうという目算はありました。

流石に家を買ったばかりで貯金も減ったので「数年してお金が貯まったらやるかな」ぐらいのつもりでいました。

賃貸物件運営の本やサイトでも「外壁塗装をしたら入居者が一気に増えた!」というのはよく見かける文句でもあります。

ただこの時点では客付けにはすでに成功していたので、まあ退去が出るであろう2年後あたり、もしくは空き室が埋まらなくなった時点で初めて検討しようかとも思っていたのです。

「なーんだ外壁塗らなくても人はいるじゃん」とも思っていましたし、私の実家が築40年だったのですが、屋根は親に聞くと一回、築10年ぐらいの時に塗ったそうですが、壁は一度も塗ったことがないとのこと。

あまり修繕の必要性はないのではと、舐めていましたね。

そう考えるとマンションはローン返済だけではなく、管理費に修繕積立金で数万円かかりますから、いくら充実した設備を快適に使うためとはいえ大変ですよね。

まんまと飛び込みの怪しい詐欺に騙される

ある日の土曜日、外出し夕方に帰宅。

そうしたら妻に「今日、近所で屋根の修理をしていた大工さんが急に来て『お宅の屋根の釘が外れそうになっている。応急処置で直してあげますよ』と言われた」と報告。

さらに直してもらったあとに「これは結構痛みがあるので致命傷になる前になおした方がいいですよ。屋根がダメになると家も腐っていきますから」と危機的状況であることも伝えられました。

後に知ったのですがこれは本当~に古典的な詐欺手法で、近所にも警告の張り紙があるほど。

しかし我々夫婦はそんなことは全く知らずに「そんなにまずいのか…屋根の交換までするとすごくお金がかかるぞ」と深刻に悩んでいました。

複数の会社に見積を依頼

とりあえず状況を確認したいので、屋根の塗装をやっている業者に見積もりをお願いすることに。

近所にあるホームセンターが併設しているリフォーム会社と、横浜にある会社をネットで見つけたので2社に見積もりをお願いしました。

ホームセンターの方はすぐに来てくれ「塗装は確かに剥がれていて錆びている箇所もある。でもそこまで屋根はまずくないので、塗装だけで大丈夫ではないか」とのコメント。

横浜の会社も私が不在の平日にチェックを行ってくれ同様のコメントを残していったようです。

やはり最初に突然来た大工さん?は大袈裟なことを言っていたようで、、、怪しいと思い調べてみると、これはよくある屋根業者の手法だということを知りました(笑)。

その後とりあえず見積もりを出してもらったのですが、両社とも屋根と外壁を合わせると150万円ほど。
かなりの出費になります。

ホームセンター側は屋根の交換まで含めた見積をくれたのですが、それなんと400万円!
小さな家建つだろうって値段ですよね。
屋根って高いんだなあと改めて実感をしました。

150万円でも仕方ないかな、とは思っていたのですがその時に通勤電車の中で見つけた吊り広告にこんな文言が。
京王電鉄関係の会社で「今なら外壁塗装30%OFF!」
これは見積もりもらう勝ちがあるのではないかと思い早速連絡。

まあこれも後になって一年中キャンペーン価格をやっていることを知ったのですが(笑)
まあいいです。

そしてまた平日に見積訪問に来てもらい、後日見積書が到着。
一気に安い115万円となりました。
3割引く前は150万ぐらいですから、30%OFFは嘘じゃないんだな、と思ったのも事実です。

なお我が家は3階建てということもあり、壁の面積が広く、屋根も傾斜が急でなかなか塗りにくくとはどこの見積でも伝えられました。

「大きい家はいいよな~」と満足した生活をしていたのに「大きい家って金かかるな…そんなに大きな家にしなきゃ良かった」とこの時ばかりはちょっと悔やんだものです。

一般的な外壁塗装ならば100平方メートルの家で50~70万ぐらいとのことでしたが、それでもまあ屋根まで含めてこの値段ならなんとか許容範囲です。

値下げ交渉に成功

ただ、ここでこれを材料に他の会社の見積もりを下げることを思い浮かべるのも普通のことですよね。

横浜の会社さんは結構見積もりに来られた時の対応が丁寧で、塗料についても非常に細かくそれぞれの性質まで詳しく説明してくれていたので、人間として気に入っていました。

こう言っては失礼ですが、塗装関連の仕事をする方は荒っぽい方が多く、「なんだかなあ」と思うこともしばしば。

家にインターホン取り付けの工事やエアコン設置を頼んだときも「なんで金払うほうがこんなに気を使わにゃならんのだ」と思ったこともありました。

しかし横浜の業者さんは非常に腰が低く、いい意味で想像とギャップが有りました。

そこでもう一度来てもらい京王の見積もりを見せ「う~ん結構厳しいけど、家のドアまで塗って120万円でいかがでしょうか?」と相手も男気を見せてくれたので、こちらもその場で即答。おまかせすることになりました。

ホームセンターと京王の方は後で、メールで「ごめんなさい」と送っておきました。

太陽光発電の見積を取る

屋根塗装の費用の数割は足場の設置台になります。
そこで足場がある時にできることは全部やってしまおうと思い、太陽光発電の設置も検討しました。

家庭用のソーラーパネルを国が買い取ってくれるのは知っていましたし、目の前の家にもこれでもかとソーラーパネルが敷き詰めてあります。

そこで横浜の会社に「知り合いでそういうことをやっている会社を紹介してくれ」と依頼。

先方も快諾し、工事のついでに足場を流用してもいいとのことでしたので、家に来てもらいました。

この方も物腰が丁寧で非常に話しやすく、疑問にもすぐ回答してくれました。
非常に率直に、
「この家は屋根の形状が複雑なので、あまりパネルを設置できない。
120万円ほどでとりあえず、可能な場所は敷き詰められますし、それで収入を得ることも可能です。ただ自治体方の補助を含めて計算しても、毎月8千円ぐらいプラスになるだけですね。元を取るまで10年以上かかりますので、正直に行ってあまりおすすめできないです。」
とセールスに来たはずなのに、逆のことを言うほどでした。

私としては売電価格が保証されている10年間で、設置代の元をとる。
10年後に売電価格が下がっても今度はソーラーパネルからの発電を家の電気代に使えばいいぐらいの気持ちでいました。

そのためには蓄電池が必要であり、今は蓄電池も100万円以上するのですが、まあ10年後ならばソーラー発電がもっと普及して蓄電池の価格も下がっているだろうという目算もありました。

しかし、ここまで「おすすめできない」とはっきり言われてしまうと、なんとなく「そうですよね~」と流されてしまいました。

結構ソーラーパネル関係の会社の倒産が多い中で、非常に誠実な会社さんだったと思います。
しっかりしている会社にはしっかりしている仲間がいるのだな、と感心しました。

ただソーラーパネル設置に助成金を出している自治体は結構ありますし、10万円ぐらいだしてもらえます。
検討している人は調べてみるといいでしょうね。

次回は屋根塗装の内容と、実際の工事がどんな模様であったかをお伝えします。

3月の2周目になのっても満室にならずに焦って値下げした結果

さて、前回までは、賃貸併用住宅で、貸し出すのは3室。
1室はオーナーチェンジ、次に、最も埋まりにくいと思っていた真ん中の部屋が決まった!ということを書きました。

2月末に真ん中の部屋が決まり、また様子見で問い合わせが多くなるであろう週末まで待とうと思っていたのですが、athomeに出している募集を見てもなかなかお気に入りが付きません。
真ん中の部屋よりもやや広く、角部屋ということで2千円高く3万7千円としていたのですが、そのせいなのかどうか、良い条件であるはずなのに誰も興味を示さない(ように)思えたことで不安と苛立ちが募ります。

そのため設備の追加がさらに必要なのかどうか、調査をしました。
1980年代から1990年代に建てられた賃貸物件では、バストイレ別のものは少なく、ほとんどがユニットバスです。
なんでもライオンズマンションがその仕様を流行らせたということで。
不動産屋のセミナーでもやや揶揄気味にそのようなことを行っていた記憶があります。

逆に1970年代に建てられたような物件だと、トイレと風呂は別になっており、風呂はバランス釜、トイレは和式というものが多くなっているようです。

バストイレ別にするとこんなにお金が掛かる!

さて、ユニットバスはすでに前世紀の遺物であり、バストイレ別の物件が今では人気ということを、不動産屋に聞いたり、ネットで調べたところで果たして、そのためのリフォームにはいくら掛かるかということです。

ネットでざっと調べると、ピンきりですが100万円、実際にそのような施行業者にネット経由で見積もりをもらったりもしたのですが、最低でも60万は必要だということでした。

う~んこれは辛い。ただでさえ家を買ったばかりで貯金の大半を使ったというのに、60万で済んだとしても3部屋そのような工事を行うと200万円かかってしまいます。

また大掛かりな工事になるので住みながら行うことは不可能です。

仮に工事を行って家賃を上げることに成功したとしても、せいぜい5千円がいいとこる。
60万円を回収するには120ヶ月必要になります。
この物件が築30年ですから延命にも限界がありますし、ちょっと回収に10年係る工事は難しいな・・・と思って見送ることにしました。

なおユニットバスの狭いスペースでバストイレ別にするには、トイレとシャワーにするという工事もあり、それは数十万円で住むようでしたが、私個人の好みで「シャワーのみだと風呂入れないから、入居者にとっても不便だからこれはなし」と判断したのですが、そこそここの仕様に変更している物件もあるようですね。

個人的というか、私が一人暮らしを東京でしていた時は、優先事項として家賃と面積でユニットバスには全く抵抗がなかったので、最近の若者の好みが把握できてないというか、そんなに問題視するか?みたいな価値観の創意があったことは否めません。

ただコストと見返りを考えたら家賃4万円以下の物件で100万円近い工事をすることはありえないと思うので、まあ無難な判断だったと思います。

洗濯機置場も外にあるよりも、中にある方が良いと言われて、これは工事費5万円程度だったのですが、どうしても部屋が狭くなってしまう、個人的には部屋の広さのほうが重要だろう、と判断してこれも見送りました。

大学に紹介をしてもらうことを検討

もう一つ考えたのが、せっかく付近に大きな私大が2つもあるので、学校内に紹介してもらえないかということ。

私自身の出身校でもあったので、「そういえば校内の生協とかでアパートやマンションの斡旋をしていたなー」ということでした。

思い立ったが吉日で早速大学の関連部署をホームページで探し出し電話。
しかし担当者が2日ぐらい不在・・・忙しいため可逆にのんきなのかはよくわかりませんが、大学の学生課も結構人手が足りていない状況なんですね。

そして結局土日を越して翌週の月曜日に担当者を捕まえることができました。
しかしそこでの回答は「そういうことは年度の頭にやっているので今は無理ですね」ということに。

確かにつながりのある業者からの斡旋なので、全くつながりもない個人がお願いをしようとしても、うまくいくものではないとは思っていましたが、大学らしい非常に事務的な対応でした。

まあ、これも経験というか勉強というか、簡単に大学に物件を紹介してもらうということはできないようです。

ただ大手チェーンの不動産屋であるMは大学で説明会を開いていたとも聞きました。
そこでどのようなやり取りがあったかは、詳しくはわかりませんでしたが残念ながら私の物件を希望する人間はいなかった模様でした。
少なくとも女子は安全な物件で風呂トイレ別の方が好みなのでしょうね。

遂に家賃の値下げを図る

そんなことをしている間に、3月も2週目になってしまいました。
地元の不動産屋Tには「ピークは3月15日辺りまでですね」と聞いていたので、かなり内心焦っていました。

もちろん住宅ローンの返済ができなくなるわけではありませんが、妻の収入が無くなった分のカバーにしかならないので、子供の成長を考えるとこれまでより家計は厳しくなります。

なんとしても余裕を生み出すために満室にしたいと思っていましたし、この条件で満室にできないとこれから先入居者を集められる当てもなくなってしまいます。

そこでやや真ん中の部屋よりも高めに設定していた角部屋を、遂に真ん中の部屋と同じにするために、2千円下げました。
管理費込みで賃貸情報サイトだと5千円単位で検索されるので、そこに合わせた金額になります。

不動産情報サイト内での検索対策は非常に重要で、大体の人が管理費込みで上限を決めて検索をするそうです。
つまり3万7千円でも4万円でも同じ。
上限4万円の中から自分の好みに合ったものを決める人が多いとは不動産屋MもTも共通して言っていました。

あまり値下げばっかりでの対策はしたくはなかったのですが、背に腹は代えられないということで値下げに踏み切りました。

家賃を値下げをした結果・・・

さて、不動産屋のいうように値下げをして切りの良い価格にしました。

そうしたら、どうでしょう。
早速athomeで1件のお気に入りが!
「今更かよ!」と思いつつガッツポーズをしたのはいうまでもありません。

もちろんこれで申し込みがあったと確定したわけではないのですが、反応があるとやはり嬉しいものです。

そして1日後にはもう1件、週末を迎える前には4件のお気に入りが付いていました。

そして土曜日の昼、不動産屋Mから連絡が。「今日◯◯大学の学生さんが、そちらの部屋に入りたいとのお申込みをいただきました」とのことで、ようやく満室に!

結局値下げが物を言ったということです。

築30年の物件の中では綺麗だし、部屋は広いしで結構自身があったのですが、なかなか思うようには決まらないものですね。

ただこの期間けっきょく部屋に自由に入ることはできませんでしたし、当時の住居の東京の家からも離れていたので、そのハンデがあった割には自分でもよくやったかなと思います。

大家として何の経験も知識もなく、付け焼き刃ながらもいきなり不労所得が入ってくるということで「不動産投資て意外と簡単じゃね?」と調子に乗ったのも確かです。

まとめ

結局値下げという一番安易な手段を用いて、客付けをすることに成功しました。
これは成功でもありますが、自分の中では失敗とも言えます。
ただそれで調子に乗ったのも事実であり、時間があまりなく、物理的に離れた場所にある不動産で客付けをできたという自信も付きました。

本当は設備面などを充実させ、ターゲティングを明確にし、(女性一人暮らし向けセキュリティ重視など)その上で「経営」としてやりたいと思っていたのですが、またそれは次の募集に譲ろうと、ということで新人大家の客付けは終わりました。

この時点で3月中旬。
そして私がこの家に実際に入居をしたのが5月1日でしたらから、新居にはアパートの住人の方が先に住んでいたわけです(笑)

余談ですが、このアパートの名前には前の持ち主の名字が付いていました。(コーポ田中とかそういう感じです)

またよくわかりませんが、3室が102,101,103という順番で並んでいたので、その並びも直したかったのですが、オーナーチェンジ物件だけに、居住者がいながら勝手に変えることもできずに、そのままにしてあります。

入居者にしてみればコーポ田中102に住んでいたのに、いつの間にか登記がメゾンスズキ101になってしまうわけですからね。

これは今でも度のタイミングで変えていいかわからないので、購入から1年近くたってもそのままにしてあります。

本当は白い外壁の家なので「ホワイトベース」とか付けるつもりだったのになあ。。。

初めて空室に申し込みが入りました!

前回はアパートの空室を募集するためのお話でした。
今回は募集を始めてから3月になるまでのお話について触れたいと思います。

賃貸募集は幅広い人を対象に!用途も幅広く

2月中旬の大手私立大学の合格発表を前に地元の不動産屋に赴き、募集を依頼。

その後2,3日以内には室内の撮影とマイソクの作成、そしてathome(アットホーム)への掲載まで行ってもらえました。
このあたりの手慣れた作業はさすがプロという感じでしたね。

最初の募集開始の金額は4万円。
ちょっと強気です。
このあたりは初めてなので様子見という点が強く、不動産屋Sからは、目の前にあるアパートの家賃が3万6千円だという指摘は受けていました。

ただ自分のアパートは部屋がそれなりに広く、各部屋20㎡以上とそのアパートより広いので、高値をつけても良いだろうという気持ちもありました。
また、外観も築30年とは言え、白い北欧風の外観でちょっとおしゃれ(笑)
ですし、いかにも昭和のアパート然とした、目の前のアパートよりは、家賃が取れるだろうと考えていました。

一つネックがあるとしたら、部屋が全部1階であること、また大家が上に住んでいるのを嫌がる人がいるかもしれないということです。

女性の一人暮らしの場合は、相談できる大家がいることは強みにもなり、特に田舎から出てきて都心の大学に進学するケースは管理人付きの物件を、本人よりも親が希望することが多いです。
何かあれば管理人に自分の娘の生活について聞くことができるからです。
変な交遊関係がないかなど、気になるのでしょうね。

一方自分もそうでしたが、男子学生は大家がいるとわりと邪魔に感じるものです。
なぜって騒ぎたいから。
男子大学生なんか一番自由な時間があって、バイトでもしていればお金もそこそこある。
そして体力も有り余っているという人生で一番楽しい時間です。
大家が住んでいると気を使うし、騒いだら文句を言われそうという、なんとも大家は煙たがられる立場なのです。

そのため最初は女性専用で貸し出そうとも考えたのですが、(オーナーチェンジで入居済みだった人は女性)不動産屋Tのアドバイスでは「それは一気に募集の幅が狭まるから止めたほうが良い」ということだったので、一応全領域OKということにしました。

後は事務所、倉庫も一応OK
駐車スペースも2台分あったので、1台までなら月8000円で貸しますという募集も付けました。

全室入れば家賃で13万、駐車場で1万で合計14万。
ローン払っても5万もお釣りが来る!とまさに取らぬ狸の皮算用でしたね~。
もちろんそんな甘い考えはすぐに打ち砕かれるのですが。。。

空室に募集を掛けたものの反応が・・・ない!

athomeはサイトを見ればわかるのですが、お気に入りを付けることができます。
つまりお気に入りの星が増えていれば、自分が募集に出した物件に反応があり、そこから内見につながる可能性が高くなるということです。

所有する三部屋のうち、左の角部屋は人が入っていたので、真ん中と、右の角部屋を募集に出しました。
条件的には真ん中の部屋のほうが狭く、角部屋でもないので、家賃は安くすべきなのでしょうが、最初の一週間は様子見。

4万円で出して、他の物件との比較をしても「徒歩10分以内」「面積20㎡」の中では一番安く、自分が賃貸物件を利用していた際に重視していた二大条件的には申し分ない!と勝手に思い込んでいました。
もちろん「築30年」という都合の悪い事実からは目をそらしていたのですが。

一週間お気に入りがつかない→「まあまだ合格発表もあったばかりだし、すぐには反応でないだろ」

二週間お気に入りがつかない→「いや、そろそろ来てもいいだろ…もしかしてこの物件ダメなのか!?」と二週間で焦りを感じるようになりました。

一応2月下旬に入ったばかりで不動産屋Tにも「3月中旬まではたくさん問い合わせきますよ」とは聞いていたのですが、生来の短気な部分と弱気な部分が同時に来てしまい
「もう今年は入らない…仕事辞めてもらって保育園代はなくなるから今の入居者と合わせて、8万円分のメリットがあるけど、今より家計苦しくなるわ・・・」とすぐに悲観モードに入ってしまいました。

別の不動産会社にも入居者募集を依頼する

短期で弱気なのが自分の性格の欠点とすれば、その裏返しで長所は行動が早いことです。
不安を解消するにはとにかく動くしかありません。

まず簡単にできることとして、家賃を下げました。
4万円から家賃3万3千円。
そして管理費2千円の合計3万5千円です。
物件の検索は不動産サイトだと5千円刻みになるので、3万7千円などにしても4万円の物件と比較されることになります。
サイト内検索対応といったところです。

そして不動産屋S(賃貸併用住宅を購入した不動産会社)に「まだ何も応募がないので、他に不動産屋を紹介してもらえませんか?」と聞きました。

そうしたら不動産屋Sの担当者の後輩が、同じ駅の大手不動産チェーンMにいるからそこで募集をかけてはどうかとのこと。
早速電話し、土曜日に不動産屋Tのときと同じ菓子折りを持って向かいました。

募集依頼自体は不動産屋Tのときと同じように非常にあっさり。
Mは申込手数料が賃料の半額を謳っているので、そこはオーナー負担であるというのが大きな違いでした。
「なんだよ、こっちが負担するのかよ、お前らの取り分少なくしろよ」とは思っても言えません(笑)

ここで一番大きかったのはSUUMO(スーモ)にも掲載されるということ。
不動産屋Tではathomeの掲載はあったのですが、SUUMOへの掲載はありませんでした。

大体大手の不動産情報サイトというと、TVCMまでやっている、SUUMO(スーモ)、athome(アットホーム)、HOMES(ホームズ)、CHINTAI(チンタイ)というところでしょう。
SUUMO(スーモ)にプラスで掲載するだけで見てくれる人の数は大幅に増えるわけです。

自分が初めて一人暮らしを始めた20世紀末はまだネットの不動産情報サイトもなく、冊子を買って不動産屋に問い合せる、もしくは最初から不動産屋に行って条件を見せ、それでいい物件を紹介してもらうという手順でした。

今でもまあそういった人はいなくはないのですが、やはりネットで気になる物件を探してから来る人がほとんどだというのは不動産屋TもMも共通の意見。

不動産情報サイトを網羅する、そして情報サイト内でも検索にかかるやすくするために、様々なチェックポイントを満たしていく、というのが私が心がけた点です。

家賃を切りの良い数字にすることもそうですし、防犯設備としてモニター付きインターホンを付ける、IHコンロを付けるなどすれば、オプション検索をすると気に引っかかりやすくなります。
これは一応コツとして実体験の中で感じた最も大きなポイントですね。

余談ですが不動産情報サイトが一般的になってきたのは、2003年ぐらいかなという実感があります。
NIFTY不動産がいろいろな会社の物件をまとめて載せてくれていて、便利だったなあと。

祝!初申し込みキター!

大手の不動産屋Mに掲載をお願いして翌日。
athomeでお気に入りがないかをチェックしていたらなんと!一個付きました!
もちろん申し込みがあったわけではないのですが、一人でも良いと思ってくれる人がいるとなんとなく希望が湧いてくるものです。

その日は土曜日の朝でしたが、日中外出し、夜帰宅の道で電話を見たら不動産屋Tから着信が!
電車に乗っていたので気づかなかったのですが、留守電を聞くと、なんと
「本日申し込みがありましたので、書類を送ります」とのこと!
ようやく天使が自分に微笑んでくれたのです。
時は2月末。募集開始から約3週間でした。

決まる時はなんともあっさりで、訪れてから即決だったそうです。
しかも角部屋ではなく条件の悪い中央の部屋ということで、決まりにくいと思っていた方から決まってくれたので大変ありがたかったです。

一気にここで肩の荷が下りたと思いました。
一部屋埋まれば引越し前より家計は多少楽になります。

申込みの方は女性社会人。
地方にお住まいのご両親が保証人ということで、そこも問題なく決まりました。

2月末の時点で、家賃3万5千円で募集。
決まりにくい間の部屋から入りました!

さて立て続けに角部屋も決まるのか!?
それはまた次回お伝えしようと思います。
まだまだ満室への道は続きます!

 

 

素人でも意外に簡単にできた!空室を埋めるための賃貸募集方法

これまでは中古住宅購入の話を書いてきましたが、今度は実際に賃貸アパートを経営していく話です。
この賃貸併用住宅を選んだ最大の理由も「賃貸で収入が得られる」といった点ですから、ここを書かないわけにはいきません。

しかし、もちろんアパート経営など自分は初心者です。
テレビCMなどで「アパート経営を副業にどうぞ。簡単です」みたいなものは多く流されていますが、本当に簡単なのでしょうか?

素人がアパート経営に取り組んでいく様子をご覧ください。

最初は不動産屋の区別もつかなかった

賃貸併用住宅を購入する時にお世話になった不動産屋S(これから不動産屋が複数登場してくるのでイニシャルを付けます)には、この住宅には3部屋の賃貸物件付きであり、今1部屋だけ入居者がいるということは最初からしっかりと確認していました。

そして購入の意志を表し重要事項説明を受けて、仲介手数料と手付金を支払った時点で「アパート空き部屋の募集を行いたい」との話をし、まずはその不動産屋に直接賃貸経営のノウハウを聞いてみようとしました。

しかし、今ではそんな区別は当然つきますが「我が社では賃貸の斡旋は行っていないので、私はそれほど詳しくない、この物件の最寄り駅にある賃貸専門の不動産屋Tを紹介するので、そこで話をしてみたらどうか」という対応でした。

この不動産屋は大手デベロッパーなので、アパートやマンションの賃貸はなく、中古物件や新築物件の販売のみということでした。

「なんだかつれないなあ、、、」という気持ちにはなったのですが、まあそこは専門家に任せたほうが良いだろうということで、最寄り駅にある地元に不動産屋Tに挨拶に行きました。

幸い連絡は不動産屋Sから行っていたので、こちらからは特にアポ取りはなし。
でもまあ最初だから手土産ぐらい必要と思い、お菓子は持参しました。

駅には非常に近いですが、本当に地元の不動産屋という印象。
担当者はフランクな男性で年の頃は40歳ぐらいでしょうか。
一応この周辺に5店舗ほどある地場チェーンの不動産屋でした。
また小さな2店舗が隣り合わせになっていたのですが、この会社も賃貸と売買で分かれており、そこで便宜上2店舗にしているということ。
まあ実際は店舗の中はつながっていたのですが。

まずは自分が初めて賃貸アパート経営に取り組むこと、まだ正確には自分の物件になってはいないということ、2月という絶好の時期だがこの付近のアパートの繁忙期はどうなっているのかなど質問をぶつけました。
それぞれにはしっかりと丁寧に答えてくれたので、悪い印象はなかったです。

近くに大学が多くあり、その学生向けの需要があるというのは初心者ながら計算をしていたので「これからまさに増える時期なので絶好のタイミングですよ」という力強い回答ももらいましたが、同時に「でもこの時期で決まらないとこの辺は1年空いてしまうこともありますね」とのアドバイスも貰いました。

また賃貸募集をかけるに当たっての手続自体は拍子抜けするぐらいにかんたんで、書類に名前や住所を書いて印鑑を押すだけでした。
手数料(広告料として成約時に家賃1ヶ月分、月々の管理料は家賃の5.4%)などの説明も受けましたが、全部で20分ぐらいだったと記憶しています。

オーナーチェンジで引き継ぐ、入居中の1部屋は家賃4万9千円だったのですが、その家賃は20年前に決まったものであり、今の築年数や設備ではその価格では厳しいとのこと。
とりあえず4万円でスタートし、問い合わせの状況を見ながら決めていくことになりました。

私も学生時代から社会人5年目ぐらいまで、一人暮らしをしてその時はいろいろな要素を見ながら物件選びをしていたのですが、自分の中では、① 広さ ② 家賃 ③ 駅からの距離 ④ 周りの環境 という基準で決めていました。
本当に個人的な好みだなと。

リビングとキッチンに分かれているよりも、広いワンルームのほうが部屋が使いやすく、そこそこ収納があればまあいいだろう。

洗濯はほとんどしなかった(汗)ので洗濯機置場などは気にしていませんでした。

また部屋探しの手段としては、大学生になりたての頃はまだネットの賃貸情報サイトもなく、不動産屋に行って条件を伝えてから、マイソクを見てチェックしていくという形でしたが、社会人になる頃には、SUUMOやathomeなども出てきて、それぞれ条件を入れて検索し、その物件を取り扱っている不動産屋に行くという方法に変わっていくという過渡期でした。

今はやはりネットで検索する人が主流なのか?と聞くとやはりそうである、との回答。
大学生で合格が決まり、地方から部屋探しだけにとりあえず来るという人は、不動産屋に「いい部屋を紹介してくれないか」と来ることもあるそうですが、9割以上はネットで目星をつけてから、「この部屋に入りたい」と来るそうです。
まあスマホでも簡単に検索できる時代ですからこれは当然の流れですよね。
設備や条件面での検索設定が非常に細かく検索できるようになっていますから、ネットの発達はたいしたものです。
そのうちカメラを設置しておいてデジタル内覧などもできるようになるのではないでしょうか。
実際、高級マンションの売買の場ではVR内覧でいろいろな物件を現地に行かなくても見られるようになっているという話です。
ドローンで空撮した上空からの眺望を見るというにもおもしろいでしょうね。

魅力的な部屋にするために設備を考える!

とりあえず近場の不動産屋に赴き、募集依頼をかけたのが2月の頭です。

ちょうど大学受験、そして合格発表がわかる時期ということで、素早い対応が求められます。

まずは不動産屋に部屋の様子を撮影してもらい、不動産情報サイトに載せなければいけないのですが、自分でまだ鍵も持っていませんし、普段はサラリーマンなので、内覧に付き合うこともできません。
全てはその時点での持ち主である、売主の方に許可を取ってからということになります。

さらに直接連絡ができないので、不動産屋Sを介しての連絡になり、タイムロスが発生してしまうのが最初はもどかしかったです。

最終的にはアパートの鍵は不動産屋S経由で売主から預かり、不動産屋Tに預けるという形になりました。

そこで部屋を撮影してもらい、マイソクを作成するとともに不動産サイトにも載せてもらいます。

ここの時点で2月の10日頃。

最寄り駅にある大手有名私大の合格発表は2月15日とチェックしていたので、なんとか間に合ったという形です。
しかしもう一つある私大はすでに合格発表を終わらせていました。。。

自分でも休日のたびに部屋に行って、魅力ある部屋にするための対策を考えていました。

まずエアコンは必須なので、これは各部屋に買う。
大体8万の出費です。

あとはガスコンロは置けるのだが、あまり自炊しないような学生の場合はIHのほうが便利だろうということで、これも購入。
ネットで検索したらガスコンロより二口IHの方が安かったというのもあります。
ガスコンロは3万ぐらいですが、IHクッキングヒーターは二口でも1万5千円ぐらいでした。

また防犯面も考え、オートロックにするのは構造的に無理だけれども、モニター付きインターホンがあれば、不審者の侵入を防げるのでこれも購入。
工事費込で大体2万円で済みます。

最初に設備投資をしたのは、まあ初年度は利益出さないようにして確定申告をする手間を省きたい、というのもありました。

ただ結局モニター付きインターホンは工事が必要で、そのためには業者に立ち会わなければいけないという都合上、付けられたのは3月末でした。
物件の募集要項には不動産他に対し「入居後につけるので、モニター付きインターホンと記載してください」と伝えたところ、今はなくてもOKということでした。

最初に全部必要なものを付けるよりも、入居者の相談に応じて必要なものを置いてあげるというのも入居者に対する印象を良くするという面で、有効かもしれませんね。

他にも設備面ではバストイレ別の方が人気があるとか、洗濯機置場を外よりも中にある方が良いなどのアドバイスは不動産屋Tから頂いたのですが、バストイレ別にするには100万位かかると言うのでとてもそんなお金はなく、この案は却下。

洗濯機置場はまあ5.6万で室内に置くことができるのですが、部屋が狭くなると思ったのでこれも行いませんした。

自分が学生時代に部屋探しをしたときは、風呂にはこだわらないのでユニットバスでも全然OK!

洗濯はコインランドリーで週1ぐらいだった、というのもあります。

でも入居者というお客さんの視点になって考えると、あまり良くないですね。

意外と簡単だった賃貸物件の入居者募集手続き!
大学の合格発表を前に準備ではできたが、無事入居者からのアプローチはあったのか!?はまた次回お伝えしますね。